Notleidende Kredite sind schnell notleidende Immobilien
Bei finanzieller Schieflagen bleibt es oft nicht nur bei Geldproblemen
Die Gründe für wirtschaftliche, finanzielle Engpässe sind mannigfach – oft unverschuldet ausgelöst durch familiäre, berufliche oder gesundheitliche Umbrüche. Aber auch gravierende Marktveränderungen können der Auslöser sein.
Kommt es soweit, dass man sein bisheriges Zuhause für sich und die Familie nicht halten kann, summieren sich die Probleme auch in anderen Bereichen. Schlimmer und schmerzhafter kann es bald nicht mehr kommen.
Trotz schwerster seelischer Belastungen wird man bei Banken in solchen Fällen kaum auf menschliches Verständnis hoffen können. Bleiben nur 1 bis 2 Kreditraten aus, läuft „die Maschinerie“ der Banken, um ja keinen Kreditausfall hinnehmen zu müssen.
Erfahren Sie im Folgenden, wie Sie in Ihrem persönlichen Einzelschicksal Ihre Immobilie eventuell doch noch retten können oder wie Sie wenigstens schuldenfrei aus der misslichen Lebenslage wieder herauskommen können.
Grundsätze: Kalkulieren Sie ehrlich – handeln Sie aktiv –
vergeuden Sie keine Zeit
Im Hinblick auf die weitreichenden Folgen für Sie und (ggf.) die ganze Familie versuchen Sie bei finanziellem Ungleichgewicht zuallererst offen und ehrlich folgende Frage behandeln:
„Handelt es sich finanziell nur um einen zeitlich befristeten Engpass oder ist dauerhaft mit einem Missverhältnis zwischen monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu rechnen“?
Je objektiver und schonungsloser Sie diese Frage beantworten – und die Antwort akzeptieren –, umso größer sind die Chancen ohne bleibende Schäden und Verluste davonzukommen. Allerdings müssen Sie Kraft finden, um die notwendigen und richtigen Schritte AKTIV anzugehen.
Zeitlich absehbarer finanzieller Engpass
Zeichnet sich ab, dass Sie voraussichtlich die nächsten Monatsraten Ihres Immobilienkredites nicht vereinbarungsgemäß leisten können, nehmen Sie aktiv von sich aus direkten Kontakt mit Ihrer Bank auf und klären Sie das weitere Verhalten einvernehmlich ab. Zeitpunkt sowie Art und Weise dieses Kontaktes wird vermutlich Dreh- und Angelpunkt für das Schicksal Ihrer Immobilie werden. Legen Sie glaubhaft dar, dass es sich nur um einen vorübergehenden finanziellen Engpass handelt und Sie diesen aus eigener Kraft überwinden können. So haben Sie vermutlich größere Chancen auf eine einvernehmliche Lösung, als wenn die Algorithmen der Bankcomputerprogramme automatisch auf Unregelmäßigkeiten bei der Kreditrückzahlung hinweisen. Schnell sind dann die Fronten zwischen Ihnen und der Bank verhärtet – ungünstige Voraussetzungen, da Sie der Bittsteller sind. Da es nicht jedermanns Sache ist, in Stresssituationen ruhig und sachdienlich zu argumentieren, überlegen Sie in diesem Fall, die Hilfe von neutralen Personen in Anspruch zu nehmen.
Wichtigstes Ziel zu diesem Zeitpunkt: Kündigung des Immobilienkredites durch die Bank vermeiden.
Eine Kündigung des Kredites hätte zur Folge, dass dann mit einem Schlag der gesamte Kreditbetrag fällig wird. Hinzukommt, dass die Bank die Kündigung des Kredites den Kreditauskunfteien (z.B. Schufa, Creditreform usw.) mitteilt. Mit einem entsprechenden, negativen Eintrag schwinden die Chancen für eine Umschuldung des Kredites bei einer anderen Bank. Hinzu kommt die Gefahr, dass dadurch auch andere Kredite (z.B. Überziehungskredit bei dem Girokonto) gekündigt werden könnten.
Ansatzpunkte für eine einvernehmliche Vereinbarung mit der Bank:
Tilgungsaussetzung
Normalerweise setzt sich die monatliche Kreditrate aus den Zinsen und dem Tilgungsbetrag zusammen. Um den befristeten Engpass zu überwinden, hilft vielleicht schon, dass Sie für eine bestimmte Zeit die Rate verkleinern und nur die Zinsen – und nicht auch noch – den Tilgungsanteil der bisherigen Rate zahlen.
Raten stunden
Reicht keine Reduzierung der Rate, versuchen Sie die komplette, monatliche Kreditrate für einen fest vereinbarten Zeitraum aussetzen zu können und vereinbaren eine entsprechende Stundung.
Umschulden
Vielleicht können Sie insgesamt den Kredit bei derselben Bank mit anderen, für Sie geringeren, monatlichen Raten, aber dafür mit längerer Laufzeit umschulden. Vielleicht läuft auch eine Zinsbindung in absehbarer Zukunft aus und die Bank kommt Ihnen mit einem neuen Kredit mit günstigeren Zinsen – und damit langfristig mit geringeren Monatsraten – entgegen.
Einschätzen der Erfolgsaussichten
Natürlich kommt es immer auf den Einzelfall an. Letztendlich ausschlaggebend für die Beurteilung von Bankseite dürften diese Aspekte sein:
- Wie tragfähig ist das Überbrückungskonzept und wie plausibel begründet?
- Wie viel Vertrauen hat die Bank in die konkrete Umsetzung des Konzeptes?
- Können vielleicht weitere Sicherheiten angeboten werden?
- Wie hoch ist die Immobilie belastet und wie viel ist bereits vom Kredit getilgt?
Für die Bank wird mitentscheidend sein, ob sie bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie ein Verlustgeschäft machen wird. Deckt der Erlös abzüglich aller Kosten nicht die Höhe der offenen Verbindlichkeiten ab, wird sie sicherlich ein überzeugendes und glaubhaftes Konzept – aus eigenem Interesse – „wohlwollender“ beurteilen als im umgekehrten Fall, bei dem die Bank bei einer Zwangsversteigerung „locker“ die Verbindlichkeiten des Schuldners glatt stellen kann.
Zukünftige Kreditraten können nicht mehr beglichen werden
Zeichnet sich ab, dass der finanzielle Engpass (wohl) nicht nur vorübergehend sein wird, häufen sich die Probleme verständlicherweise auch in vielen anderen Bereichen. Von daher ist es nachvollziehbar, wie schwer es für jeden Betroffenen sein muss, einen kühlen Kopf zu bewahren, nicht zu resignieren, sondern umsichtig zu handeln.
Wohl dem, der in dieser Situation selbstlose Hilfe aus der Familie oder dem Freundeskreis annehmen kann. Ob mit oder ohne Unterstützung sollte in dieser Extremsituation jedoch SO FRÜH wie möglich versucht werden, die unumgänglichen, nächsten Schritte AKTIV anzugehen. JE EHER Sie die Kraft und die Überwindung dazu finden, umso größer wird die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Tragweite der misslichen Situation in Grenzen hält. „Kopf in den Sand stecken“ und nichts mehr sehen und hören wollen, ist menschlich verständlich, wird aber die Gesamtsituation nur immer mehr verschlimmern.
Vielleicht sind günstigere Kreditraten möglich
Checken Sie als erstes ab, ob Sie durch (drastische) Senkungen Ihrer monatlichen Kosten (z.B. Zweitauto, Abos, Handyverträge, Hobbys) einerseits und andererseits durch mögliche Erhöhung der Einnahmen (z.B. Teilvermietung Ihrer Immobilie) zukünftig günstigere monatliche Kreditraten begleichen könnten. Machen Sie in diesem Fall für sich und Ihre Bank einen plausiblen Finanzplan und besprechen Sie von sich aus mit Ihrer finanzierenden Bank, ob sie den Kredit mit einer günstigeren monatlichen Rate (aber dafür mit einer längeren Laufzeit) umschulden können.
Vielleicht haben Sie mit diesem Ansinnen auch mehr Glück bei anderen Banken. Zumindest sollten Sie dieses versuchen, wenn es sich (halbwegs) rechnerisch darstellen lässt. Möglicherweise werden von diesen Banken auch alternative Sicherheiten von Ihnen akzeptiert, die bei Ihrer bisherigen Bank keine Rolle spielten. Fakt ist, dass die Risikobewertung bei der Kreditvergabe nicht bei allen Banken gleich ist.
Mit Kündigung des Immobilienkredites wird es ernst
Steht fest, dass Sie den Kredit zur Finanzierung Ihrer Immobilie zukünftig nicht mehr bedienen können, sollten Sie jetzt alle Kraft darauf verwendet werden, den Schuldenberg nicht weiter und weiter wachsen zu lassen. Versuchen Sie daher so schnell wie möglich den Schock zu überwinden, dass Sie Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung – über kurz oder lang – nicht werden halten können.
Die kreditgebende Bank wird den Darlehensvertrag früher oder später kündigen und die Rückzahlung des gesamten, noch offenen Kreditbetrages fordern. Aus einer Drohung mit der Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie wird Ihre Bank als letztes Mittel die Zwangsversteigerung durchführen lassen.
Wichtigstes Ziel zu diesem Zeitpunkt: Die Bank muss Ihnen ausreichend Zeit gewähren, damit Sie Ihre Immobilie am freien Markt verkaufen können.
Ihr Ziel muss Ihre vollständige Entschuldung sein
Wie erwähnt, vervielfältigen sich die Schulden des Immobilienkredits schnell mit Schulden durch Säumniszuschläge, Vorfälligkeitsentschädigungen und sonstige zusätzliche Kosten. Priorität muss demnach für Sie sein, nicht nur die Schuldenspirale zu stoppen, sondern durch einen freien Verkauf Ihrer Immobilie wenigstens alle aufgelaufenen Schulden tilgen zu können.
Das ist Fakt: Immobilien, die im Wege einer Zwangsversteigerung verwertet werden, erzielen einen im Durchschnitt um 30 % verminderten Preis als bei einem Verkauf am freien Markt.
Addieren sich der zurückzuzahlende Kredit und die aufgelaufenen zusätzlichen Schulden, ist nach einer Zwangsversteigerung die Gefahr groß, dass Sie (und Ihre Familie) am Ende nicht nur Ihr Zuhause verlieren, sondern, dass beträchtliche Schulden aus der Vergangenheit Ihren Neuanfang erschweren werden.
Verkauf am freien Markt ist das Sinnvollste
Haben Sie einen notleidenden Kredit und können mit Ihrer Bank keine anderweitige Lösung finden, ist sicherlich die bitterste, aber sinnvollste Entscheidung, Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung am freien Markt zu verkaufen. Bei einer optimalen Vermarktung kann so der MAXIMALE Verkaufspreis inklusive der Wertsteigerung der letzten Jahre realisiert werden. Die Wahrscheinlichkeit ist so am größten für Ihre vollständige Entschuldung. Vielleicht bleibt so auch noch zusätzliches Geld für einen „Neuanfang“ übrig.
Verbleibendes Zeitfenster optimal nutzen
Um den maximalen Verkaufspreis zu erreichen, brauchen Sie ein ausreichend großes Zeitfenster für eine optimale Vermarktung Ihrer Immobilie am freien Markt. Dieses gelingt nur, wenn Ihre finanzielle Schieflage beim Verkauf noch nicht (öffentlich) bekannt ist. Schon ein negativer Eintrag bei den Kreditauskunfteien sollte nicht sein.
Dieses darf auf keinen Fall vorliegen:
- 1. Eintrag einer Zwangsversteigerung oder Zwangshypothek im Grundbuch zugunsten Ihrer Bank (oder sonst jemanden)
- 2. Bereits veröffentlichter Termin für eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie
Einen Grundbuchauszug lässt sich jeder (ernsthafte) Interessent bzw. seine finanzierende Bank vor den Notarvertrag vorlegen. Wird bei der Vermarktung Ihrer Immobilie bekannt, dass Sie offensichtlich erheblich unter finanziellem Druck stehen, wird dieses von Käuferseite erfahrungsgemäß gnadenlos ausgenutzt werden.
Aus diesem Grund sollten Sie alles daransetzen, mit Ihrer Bank eine ausreichend lange Stundungsfrist für die Rückzahlung des Kredites zu vereinbaren und so den Antrag auf eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie hinauszuzögern. Dieses wird am ehesten gelingen, wenn Sie gleichzeitig den Beginn Ihrer eigenen Verkaufsaktivitäten oder einen Maklervertrag zur Vermarktung Ihrer Immobilie vorlegen.
Keine Immobilienvermarktung durch die finanzierende Bank
Banken bringen in dieser Situation – soweit vorhanden – gerne Ihre eigenen Immobilienabteilungen für die freie Vermarktung der notleidenden Immobilie ins Spiel. Hiervor kann nur eindringlich gewarnt werden. Es besteht eine akute und offensichtliche Interessenkollision. Sobald Sie mit Ihrer Kreditrückzahlung in Verzug sind, sind Sie der Bittsteller und für die Bank kein gleichwertiger Verhandlungspartner mehr.
Es ist auch davon auszugehen, dass Sie für die Bank als zukünftiger Kunde uninteressant geworden sind. Die Bank hat Sie demnach „in der Hand“ und die Gefahr ist groß, dass sie Ihre Abhängigkeit nur zu ihren bankeigenen Vorteilen ausnutzt, indem sie
- neben einer üblichen Käuferprovision von Ihnen zusätzlich eine Verkäuferprovision verlangt
- nicht den höchsten am Markt zu erzielendem Verkaufspreis zu erreichen versucht, sondern den, der ausreicht, um die Verbindlichkeiten von Ihnen gegenüber der Bank auszugleichen
Reduzierung der Verbindlichkeiten
Es ist selbstredend und nur der Vollständigkeit halber erwähnt, dass Sie parallel die Verbindlichkeiten allgemein reduzieren sollten. Vielleicht kommen auch Vergleichsvereinbarungen und/oder Teilschuldenerlasse mit Ihren Gläubigern in Betracht.