Baugrundstück zu verkaufen? – wir suchen Ihnen den Meistbietenden

Was man als Privatverkäufer unbedingt vermeiden sollte

Spekulationssteuer übersehen

Da unbebaute Grundstücke nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, gibt es hier auch keine Befreiung der sog. Spekulationssteuer. D.h., Grundstücksankauf- und Verkauf muss die sog. Spekulationsfrist von 10 Jahre vergangen sein. Ansonsten ist der Gewinn aus dem Verkauf des Grundstückes (Verkaufspreis minus Einstiegspreis minus Werbekosten) in dem betreffenden Jahr den übrigen Einnahmen hinzuzurechnen und voll mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern.

Das Grundstück ohne Spezialkenntnisse bewerten

Der Wert jedes Grundstückes hängt entscheidend von der Qualität der Lage und dem Baurecht ab. Baurecht bedeutet dabei, wie viele Wohneinheiten mit insgesamt wie vielen Quadratmetern Wohnfläche auf dem Grundstück gebaut werden dürfen. Privatpersonen richten sich zu oft nur nach dem Bodenrichtwert (zu erfahren beim Gutachterausschuss der jeweiligen zuständigen Stadt oder Gemeinde). Sie berücksichtigen dabei gar nicht oder zu wenig, dass der Bodenrichtwert nur einen Durchschnittspreis für ein bestimmtes Gebiet wiedergibt und sich nicht auf ein bestimmtes Grundstück bezieht. Erfahrungsgemäß unterscheiden sich die einzelnen Grundstücke in dem zugrunde gelegten Viertel ganz erheblich. Zum anderen wird der Bodenrichtwert nur alle zwei Jahre auf der Grundlage von Verkäufen der vorausgegangenen zwei Jahre ermittelt. Es handelt sich somit um veraltete Daten. Der Bodenrichtwert ist daher genauso unpassend wie Preisangaben von Nachbarn oder Freunden, die auch gerne als Maßstab genommen werden.

Nicht exakt erkundigen, was für ein Baurecht besteht

Bebauungsplan oder Bauvorbescheid

Die Bebaubarkeit eines Grundstückes richtet sich entweder nach einem qualifizierten Bebauungsplan oder – wenn die Gemeinde (noch) keinen erstellt – nach der „umliegenden Bebauung“. „Umliegende Bebauung“ bedeutet vereinfacht ausgedrückt, dass sich der Baukörper auf dem zu bebauenden Grundstück nach Art und Maß nach den bestehenden Baukörpern der angrenzenden Grundstücke richten soll. Kann man als Laie vielleicht noch einen Bebauungsplan halbwegs richtig interpretieren und das Baurecht „überschlagen“, ist die Einschätzung des Baurechtes aufgrund der „umliegenden Bebauung“ schon fast unmöglich.

Baumschutzverordnung

Zu beachten sind auch die von vielen Gemeinden erlassenen Baumschutzverordnungen. Sie regeln, unter welchen Umständen welcher Baum gefällt werden darf und wann nicht. Bei der Beurteilung des letztendlichen Baurechtes sind die Vorgaben aus der jeweiligen Baumschutzverordnung nach Prüfung durch einen Fachmann (Landschaftsarchitekt) miteinzubeziehen.

Architektenprüfung – ein Muss

Um eine belastbare Aussage für das Baurecht zu haben, sollten unbedingt Fachleute (z.B. Architekt, Landschaftsarchitekt) einbezogen werden. Dieses ist ein MUSS, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Um das Baurecht im Vorfeld nicht schon unnötig einzuschränken (s. nächster Punkte 2.4), sollte ein Architekt in Ruhe mit der zuständigen Baubehörde das Maximum an Bebaubarkeit in Form eines genehmigten Bauvorbescheides ausloten. Ein Bauvorbescheid hat rechtlich bindende Wirkung und wird aufgrund einer Bauvoranfrage entschieden.

Anmerkung: Übernahme sämtlicher Architektenkosten für die Berechnung des konkreten Baurechtes bei Vorlage eines Bebauungsplanes und wenn kein Bebauungsplan vorliegt zusätzlich die Behördenkosten für einen Vorbescheid von Hilger & Hilger bei exklusivem Vermarktungsauftrag.

Privat anbieten ohne exakte Angaben zum Baurecht

Jeder Interessent forscht selber nach

Natürlich kann man Grundstücke am Markt ohne verlässliche Angaben zum Baurecht anbieten. Die Gefahr ist dann allerdings groß, dass dieses für das Vermarktungsergebnis negative Konsequenzen hat. Viele Interessenten hoffen auf ein Schnäppchen und kontaktieren schnellstmöglich das zuständige Bauamt, um sich zu erkundigen, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Man kann sich vorstellen, wie „beglückt“ die entsprechenden Sachbearbeiter im Bauamt sein werden.

Bauamt macht nur unverbindliche Aussagen

Aufgabe des Bauamtes ist es unter anderem, konkret eingereichte Bauvoranfragen und Bauanträge zu prüfen und zu entscheiden. Es versteht sich aber nicht als allgemeine Beratungsstelle, um Interessenten darüber aufzuklären, wie ein bestimmtes Grundstück bebaut werden darf und wie nicht. Fragt man als Interessent bei der ersten Kontaktaufnahme beim Bauamt entsprechend etwas konkreter, sind mündliche Aussagen des Bauamtes auf der Grundlage von Ad hoc Überprüfungen immer unverbindlich. Zudem hat man den Eindruck, dass diese unverbindliche Stellungnahme zur Genehmigungsfähigkeit immer eher restriktiv ausfällt, wohl um später auf „der sicheren Seite“ zu sein. Diese „unverbindliche“ Beantwortung wird zudem bei dem konkreten Grundstück im Computer hinterlegt und dient als „Vorlage“für weitere Anfragen neuer Interessenten.

Gefahr einer vorzeitigen Festlegung

Hat sich eine Behörde schon einmal bei den ersten Befragungen festgelegt (und wenn es auch nur unverbindlich war), ist die Gefahr groß, dass Ermessensspielräume bei der eigentlichen späteren Genehmigungsprüfung durch die schon im Vorfeld einmal getätigten Aussagen – zuungunsten des Antragstellers – eingeschränkt werden.

Angebotspreis unrealistisch hoch festlegen

Ohne Marktkenntnis und ohne genaue Kenntnis des Baurechtes kann keine marktgerechte Bewertung erfolgen und damit auch kein praxisgerechter Angebotspreis. Wird die Vermarktung mit einem utopischen Traumpreis gestartet, der fern jeglicher noch so optimistischer Einschätzung liegt, machen Sie Ihr Grundstück „kaputt“ und disqualifizieren sich als nicht ernst zu nehmender Verhandlungspartner. Die Verärgerung der Interessenten hierüber wird sich erfahrungsgemäß in Angeboten weit unterhalb des realistischen Verkaufspreises äußern.

Im Freundes-, Bekanntenkreis verkaufen

Will jemand aus Ihrem Freundes- oder Bekanntenkreis Ihr Grundstück kaufen, sind Sie bewusst oder unbewusst in einer Zwangssituation, sich „halbwegs fair“ dieser Person gegenüber verhalten zu wollen. Möchten Sie für Ihr Grundstück den Maximalpreis erzielen, brauchen Sie am Markt konkurrierende Kaufwillige, die sich im Preis gegenseitig überbieten wollen, um den Zuschlag zu erhalten. Ein Verkauf im Freundes- oder Bekanntenkreis sollte nur dann in Betracht kommen, wenn Sie dem anderen bewusst etwas Gutes tun wollen und die Finanzierung gesichert ist.

Handlungsfreiheit durch Reservierungswunsch zu sehr einschränken

Gerne wollen sich Bauträger das Recht zum Kauf für eine bestimmte Zeit reservieren lassen (mit oder ohne Reservierungsgebühr), um das Baurecht zu überprüfen und/oder um die Finanzierungszusage ihrer Bank abzuwarten. Hier sollte im Einzelfall die Dauer der Reservierungszeit, die grundsätzliche Bonität des Bauträgers, der Kaufpreis und die allgemeine Nachfrage abgewogen werden, ob man sich auf eine Reservierung einlässt. Hohe Nachfrage und lange Reservierungszeiten schließen sich jedenfalls aus.

Vorschnell verkaufen, nur weil der Käufer einen kleinen Zuschlag „oben drauflegt“

Mehr bieten als der Angebotspreis ist grundsätzlich nicht unlauter. Je nach Nachfrage und Stadium der Verkaufsbemühungen sollte aber überprüft werden, ob der Kaufpreis nicht doch zu niedrig angesetzt wurde und ein offizielles Bieterverfahren die bessere Entscheidung ist.

Auf eine „wasserdichte“ Finanzierungszusage verzichten

Bekanntlich ist die Bonität bei Bauträgern sehr unterschiedlich und Banken übernehmen höchst ungern das kaufmännische Risiko. Das höchste Angebot ist nur dann von Nutzen, wenn der Kaufpreis auch fristgerecht zu 100 % gezahlt werden kann. Die tatsächliche Aussagekraft von sogenannten „Finanzierungszusagen“ ist vor der notariellen Beurkundung genauestens zu überprüfen. Dieses gilt insbesondere für diejenigen von Finanzinstituten aus dem Ausland.

Einseitiges Rücktrittsrecht zugunsten des Käufers zulassen

Bauträger drängen in notariellen Kaufverträgen oftmals auf einseitige Rücktrittsrechte zu ihren Gunsten. Dieses z.B. für den Fall, dass sie keine Baugenehmigung für Ihr konkretes Bauvorhaben erhalten oder der Bau oder Verkauf ihres laufenden Projektes sich schleppender hinzieht als erwartet und sie in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Ein solches einseitiges Rücktrittsrecht ist für den Verkäufer nicht akzeptabel. Dieses gilt selbst dann, wenn der Rücktrittberechtigte alle damit verbundenen Kosten (z.B. Grundbuch und Notar) übernehmen will.

Vorsicht beim Wunsch nach Ratenzahlung für die Kaufpreiszahlung

Es ist zu ergründen, warum der Bauträger den gesamten Kaufpreis nicht zahlen will oder schlichtweg nicht kann. Daher sollten der Ratenzahlungsplan, der Grund als solcher und die Bonität des Käufers noch genauer überprüft und gegebenenfalls zukünftige Raten mit gesonderten Sicherheiten versehen werden. Auf jeden Fall sollte immer ein bestimmter Kaufpreisbetrag nach den üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen vom Käufer gezahlt werden. Dieser sollte auch zugunsten des Verkäufers einbehalten werden können, falls es bei späteren Raten zu „Unregelmäßigkeiten“ kommt.