Alles zum Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Grundsätze des Widerrufrechtes im Überblick

1. Persönliche Voraussetzung: Zielgruppe für das Widerrufsrecht

Das Widerrufsrecht gilt, wenn dem Makler ein sog. Verbraucher gegenübersteht. Vereinfachte Definition = Privatleute, die für (überwiegend) private Zwecke handeln. Es gilt demnach nicht bei Geschäften des Maklers mit einem sog. Unternehmer. Vereinfachte Definition = Privatleute oder Firmen, die in Ausübung ihres Gewerbes oder ihrer Selbständigkeit handeln.

Für die Abgrenzung kommt es auf den Zweck des beabsichtigten Kaufs bzw. Verkaufs an.

Beispiel:

Ein Arzt besitzt 3 Mehrfamilienhäuser mit jeweils 25 Wohnungen. Er beauftragt einen Makler mit dem Kauf eines weiteren Mehrfamilienhauses. Der Arzt ist nach einem Gerichtsurteil „Verbraucher“, da der Kauf seiner privaten Vermögensverwaltung diene und nicht im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit erfolgt sei.

2. Sachliche Voraussetzung: Anwendungsbereich des Widerrufsrechtes

Das Widerrufsrecht gilt für Verbraucher immer dann, wenn

  • Verträge über sog. Fernkommunikationsmittel (Email, Telefon, Fax, SMS, WhatsApp oder Brief) – sog. Fernabsatzvertrag
  • oder

  • außerhalb der Geschäftsräume des Maklers – sog. Haustürgeschäft abgeschlossen werden

Im Umkehrschluss entfällt also das Widerrufsrecht, wenn Maklerverträge in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen werden. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers fehlt hier die Schutzbedürftigkeit, da die Verbraucher hier bewusst mit einer gewissen Vorahnung oder sogar Absicht hingehen, ggfs. einen Vertrag abzuschließen und sich zudem ausgiebig informieren und beraten lassen können.

3. Widerrufsrecht verpflichtet zur Belehrung

Das Widerrufsrecht verpflichtet den Makler seinen möglichen Vertragspartner (Verkäufer/Vermieter/Kaufinteressent) VOR Abschluss eines Vertrages schriftlich über sein Widerrufsrecht nicht nur zu informieren, sondern zu „belehren“. Der Widerrufsbelehrung muss immer ein Musterformular zum Widerruf beigefügt werden.

4. Widerrufsrecht ist einseitiges Recht der Verbraucher

Das Widerrufsrecht verpflichtet den Verkäufer/Vermieter/Kaufinteressent zu nichts. Die genannten Personen können widerrufen, müssen dieses aber nicht ausdrücklich tun. Wenn z.B. ein Kaufinteressent nach einer Besichtigung feststellt, dass er kein weiteres Interesse mehr hat, ist es nicht notwendig zu widerrufen. Der Maklervertrag läuft in diesen Fall ergebnislos aus, ohne Ansprüche des Maklers. Das Widerrufsrecht ist also ein einseitiges Recht zu Gunsten der Verbraucher.

5. Widerrufsfrist mit ordnungsgemäßer Belehrung

Bei ordnungsgemäßer Belehrung über das Widerrufsrecht durch den Makler muss der Widerruf innerhalb von 14 Tagen erfolgen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Vertragspartner die Belehrung erhalten hat.

6. Widerrufsfrist ohne ordnungsgemäßer Belehrung

Erfolgte keine oder keine ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrecht durch den Makler, verlängert sich die Widerrufsfrist zu Gunsten des Vertragspartners auf 1 Jahr und 14 Tage. Die Frist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses.

7. Keine Formvorschrift des Widerrufes

Ein Widerruf bedarf auch keiner besonderen Form und muss auch nicht begründet werden. Es muss auch nicht das vom Makler übergebene Widerrufsformular verwendet werden. Aus Beweisgründen ist aber die Schriftform – evtl. sogar als Einschreiben – vorzuziehen.

8. Folgen des Widerrufes

Bei erfolgtem Widerruf wird der ursprüngliche Vertrag aufgelöst und gilt als unwirksam. Der Vertrag muss rückabgewickelt werden. Die empfangenen Leistungen müssen gegenseitig zurückgegeben werden. Es leuchtet ein, dass die Rückabwicklung beim Kauf eines beweglichen Gegenstandes unkomplizierter ist, als bei einer Dienstleistung.

9. Wertersatz bei Widerruf

Bei Dienstleistungen gilt allgemein Folgendes. Bei ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung muss Wertersatz für bis zum Widerruf erbrachter Leistungen gezahlt werden. Bei der Dienstleistung des Maklers gilt: Hat der Kaufinteressent ausdrücklich verlangt, dass der Makler mit seiner Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnen soll, hat er den Wertersatz für die Leistungen zu erbringen, die der Makler bis zum Widerruf erbracht hat. Hat der Makler seine Leistung vollständig erbracht, kann der Wertersatz die gesamte Provision bedeuten.

Warum müssen Makler bei einer Exposéanfrage so kompliziert vorgehen?

Viele Formulare anstatt eines Exposés

Der Kaufinteressent sieht ein Objekt in einer Immobiliendatenbank und fragt bei dem anbietenden Makler nach einem Exposé, ein anderer möchte gleich besichtigen. Die Verwunderung ist groß, dass beide erst einmal etliche Formulare erhalten – anstelle des angefragten Exposés. Den Kaufinteressenten ist nicht bewusst, dass bei einer (vermeintlich so unverbindlichen) Kontaktaufnahme mit einem Makler gleichzeitig schon ein MaklerVERTRAG zustande kommen kann.


Wenn aber der Makler mit einem Verbraucher/Kaufinteressenten einen Vertrag über Fernkommunikationsmittel (oder außerhalb seiner Geschäftsräume) abschließt, steht dem Verbraucher/Kaufinteressenten ein Widerrufsrecht zu. Die gesetzlichen Vorgaben zwingen Makler zu einem nur schrittweisen Vorgehen. Denn, nimmt der spätere Käufer sein Widerrufrecht wahr, verliert der Makler ohne abgesichertem und nachweisbarem Vorgehen seinen Provisionsanspruch.

Um nicht leer auszugehen, muss der Makler sind IM VORFELD „Vorsichtsmaßnahmen“ treffen und erstmal diese Formulare verschicken:

  • Widerrufsbelehrung mit Widerrufsformular verschicken
  • bei Wohnimmobilien muss der Maklervertrag in Textform vorliegen
  • „für alle Fälle“ ein Formular mit der Aufforderung der sofortigen Tätigkeit
  • ein Formular, auf dem der Interessent bestätigen soll, dass er alles erhalten hat

Schriftlicher Bestätigung über Belehrung ist üblich

Da der Makler im Zweifelsfall beweisen muss, dass er seinen Vertragspartner ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt hat, ist es üblich, dass er sich hierfür eine schriftliche Bestätigung einholt. Mit der Unterschrift entstehen keine weiteren Verpflichtungen oder ist Grundlage für einen Aufwendungsersatz.

Missverständnisse über Rechte und Pflichten eines Maklervertrages

Da etliche (vermeintliche) Kaufinteressenten sich eigentlich nur unverbindlich informieren wollen (nur Exposé oder auch nicht mit einer Vor-Ort-Besichtigung), aber gar kein echtes Kaufinteresse haben, möchte gerade diese Gruppe auch keine vertraglichen Verpflichtungen mit einem Makler eingehen. Sie befürchten, dass damit „irgendetwas“ Negatives oder Verpflichtendes verbunden ist.

Deswegen sei an dieser Stelle explizit auf das Grundwesen eines Maklervertrages hingewiesen: Eine Pflicht zur Zahlung einer Maklerprovision ist zu 100 % vom Erfolg eines Abschlusses abhängig ist. Nur wenn es aufgrund einer Leistung (sog. Nachweises oder einer sog. Vermittlung) durch einen Makler zu einem notariellen Kaufvertrag gekommen ist, entsteht ein Provisionsanspruch.

Alle Maßnahmen des Maklers auf den Weg dahin, wie z.B. Versendung von Informationsmaterial, Besichtigung, Beantwortung von Fragen usw. werden im Rahmen des Maklervertrages kostenlos erbracht.

Einzelheiten s. Voraussetzungen Maklerprovision

Dreh- und Angelpunkt für die Anwendung des Widerrufsrechtes ist das Zustandekommen eines Maklervertrages

Wenn ein Eigentümer einer Immobilie einen Makler für den Verkauf/ die Vermietung seiner Immobilie beauftragt, ist jedem Fall klar, dass hier ein Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer/Vermieter und Makler entstanden ist.

Das Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen Makler und Kaufinteressent ist nicht in jedem Fall so offensichtlich. Hier kommt es darauf an, welche Objekttypen vermarktet werden. Werden WOHNIMMOBILIEN (also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) vermarktet, muss seit Ende 2020 der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden. Da aus diesem Grund das Angebot des Maklers und die Annahme eines Maklervertrages vom Interessenten jeweils in Textform dem anderen Vertragspartner vorliegen muss, ist hier ein Abschluss eines Maklervertrages für jeden offensichtlich.

Das Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen Makler und Kaufinteressent ist nicht in jedem Fall so offensichtlich. Hier kommt es darauf an, welche Objekttypen vermarktet werden. Werden WOHNIMMOBILIEN (also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) vermarktet, muss seit Ende 2020 der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden. Da aus diesem Grund das Angebot des Maklers und die Annahme eines Maklervertrages vom Interessenten jeweils in Textform dem anderen Vertragspartner vorliegen muss, ist hier ein Abschluss eines Maklervertrages für jeden offensichtlich.

Werden GRUNDSTÜCKE, MEHRFAMILIENHÄUSER oder GEWERBEIMMOBILIEN vermarktet, besteht kein Textformerfordernis. Maklerverträge können demnach mündlich, schriftlich, in Textform, aber auch „konkludent“, d.h. allein durch schlüssiges Handeln zustande kommen. So kann z.B. ein telefonisch vorgetragener Wunsch nach einer Besichtigung als „konkludente“ Annahme des Maklervertrages seitens des Kaufinteressenten gewertet werden.

Da also in all diesen Fällen zwischen dem Makler und dem Verkäufer/Vermieter und Kaufinteressenten ein Maklervertrag abgeschlossen wird, muss der Makler seine Vertragspartner über die Widerrufsmöglichkeit belehren (Ausnahme: nur dann nicht, wenn die Maklerverträge in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen wurden).

Objektadresse ist das „Pfand“ des Maklers

Wer die Adresse des Verkaufsobjektes kennt, kann theoretisch (in den meisten Fällen) selbst zum Eigentümer gehen und sich mit diesem über den Kauf einigen – ohne weitere Inanspruchnahme des Maklers. Die Bekanntgabe der Objektadresse ist also das „A und O“ des Maklers. Deswegen ist auch gesetzlich festgelegt, dass allein der sog. Nachweis (Nennung der Objektadresse und ggfs. die Nennung des Immobilieneigentümers) des Maklers für seine Tätigkeit als solches für seinen Provisionsanspruch ausreichend ist, wenn dieser „Nachweis“ ursächlich für den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages war. Einzelheiten s. Voraussetzungen Maklerprovision

Hat der Makler einen Provisionsanspruch gegen den Käufer, kann er dementsprechend ihm gegenüber nicht so ohne weiteres die Objektadresse mitteilen, ohne seinen Provisionsanspruch zu gefährden.

Problem einer gerechten Rückabwicklung bei Widerruf

Wie erwähnt, ist die Rückabwicklung eines Kaufes einer beweglichen Sache unkompliziert. Man gibt die Ware zurück und erhält im Gegenzug sein Geld.
Diese Handhabung wäre bei einer Dienstleistung entsprechend möglich, wenn sie in mehreren Schritten ausgeführt wird. Es wird demnach nur der Teil der Dienstleistung vergütet, der bis zum Widerruf bereits erbracht wurde.
Wenn die Dienstleistung aber nur ganz oder gar nicht zu erbringen ist, liegt logischerweise entweder gar keine oder die vollständige Leistung vor.

Erfahren Sie im nächsten Abschnitt, wie dieser Ausgangspunkt bei Maklern im Sinne aller Beteiligten zu händeln ist.

Zwei alternative Handhabungen, um Interessen des Maklers und des Kaufinteressenten zu wahren

1. Möglichkeit: 14-tägige Widerrufsfrist abwarten

Damit der Makler seinen Provisionsanspruch nicht durch einen möglichen Widerruf gefährdet, muss er

  • den Vertragspartner ordnungsgemäß schriftlich über sein Widerrufrecht belehren
  • ihm ein Muster-Formular für den möglichen Widerruf aushändigen bzw. zur Verfügung stellen
  • (aus Beweisgründen) sich vom Vertragspartner Zeitpunkt und Ordnungsmäßigkeit der Belehrung schriftlich bestätigen lassen
  • nach Vertragsabschluss die 14 tägige Widerrufsfrist abwarten

und erst dann

  • Informationen zum Objekt weitergeben bzw. mit den Tätigkeiten der Vermarktung beginnen, wenn kein Widerruf erfolgte.

2. Möglichkeit: Makler und Vertragspartner treffen eine Sondervereinbarung

Da es weder im Interesse des Kaufinteressenten, des Immobilieneigentümers und auch nicht im Interesse des Maklers ist, erst mal 14 Tage die Widerrufsfrist untätig abzuwarten, hat der Gesetzgeber den Parteien bei der Erbringung von Dienstleistungen einen Sonderweg ermöglicht. Stichwort: „Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit“.

Einigen sich der Makler und sein Vertragspartner auf folgende Vereinbarungen und Vorgehensweise, kann der Makler unverzüglich tätig werden.

Die Reihenfolge der verschiedenen Handlungen ist zwingend. In diesem Fall muss der Makler neben dem Abschluss eines Maklervertrages

  • den Vertragspartner ordnungsgemäß schriftlich über sein Widerrufsrecht belehren
  • ihm ein Muster-Formular für den möglichen Widerruf aushändigen bzw. zur Verfügung stellen
  • den Vertragspartner um seine ausdrückliche, schriftlich formulierte Zustimmung bitten, dass er für ihn vorzeitig tätig werden darf
  • sich vom Auftraggeber bestätigen lassen, dass er ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde, sein Widerrufsrecht aber erlischt, wenn der Makler den Vertrag vollständig erfüllt. Die „Erfüllung“ der Maklerleistung liegt bereits vor, wenn der Makler dem Vertragspartner die Objektadresse und ggfs. den Eigentümer nennt oder – wenn der Vertragspartner Verkäufer/Vermieter ist - dem Eigentümer Kauf- bzw. Mietinteressenten nennt.

Erst danach darf der Makler mit seinen Tätigkeiten beginnen. Die Handlungen des Maklers müssen die vollständige Leistungserbringung sein.

Was passiert, wenn der Maklervertrag wirksam/fristgerecht widerrufen wurde?

Maklervertrag wird aufgehoben

Der ursprünglich abgeschlossene Maklervertrag wird aufgehoben und ist damit unwirksam. Der Makler hat in keinem Fall einen Anspruch auf seine (mögliche) Provision. Sogar eine evtl. bereits gezahlte Maklerprovision muss vom Makler zurückgezahlt werden, da der Maklervertrag von Anfang an als unwirksam gilt – also rückwirkend.

Wertersatz für erbrachte Leistungen

Obwohl der Makler keinen eigenen Anspruch mehr geltend machen kann, kann er unter Umständen im Wege des Wertersatzes sogar die volle Provision erlangen. Dieses hat der Gesetzgeber ausdrücklich bestimmt. Voraussetzung dafür ist, dass der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerspruchsrecht belehrt wurde und er ausdrücklich verlangt, dass der Makler mit seinen Leistungen VOR Ablauf der Widerrufsfrist beginnt.

Der Makler muss seine Leistung vollständig erbracht haben. Der Wertersatz aus einem Maklervertrag bemisst sich nach dem objektiven Wert der Leistung. Als marktübliche, angemessene Vergütung gilt als Orientierungsmaßstab die Provision, die üblicherweise zu zahlen wäre. Da bei einem ordnungsgemäßen „Nachweis“, der ursächlich für den notariellen Kaufvertragsabschluss gewesen ist, der vollständige Provisionsanspruch begründet ist, gilt dieses auch für den Wertersatz.