Scheidung ist rechtskräftig – Immobilie verwerten
Haus/Wohnung behalten oder verkaufen?
Sowohl die individuellen Umstände als auch die zukünftigen Wünsche jedes Ehepartners nach Ende des Scheidungsverfahrens sind mannigfach. Dieses bezieht sich selbstverständlich auch auf die gemeinsame, bisher als Lebensmittelpunkt genutzte Immobilie. Sind die Kinder noch zu Hause oder schon ausgezogen? Wie finanzkräftig ist man oder braucht man unbedingt „Startgeld“ für den Neuanfang eines neuen Lebensmittelpunktes?
Oder möchte ein Ex-Ehepartner unbedingt in der bisher genutzten Immobilie bleiben und den anderen auszahlen? Dieses sind einige von möglichen Ausgangssituationen, die eine einvernehmliche Lösung für die im Eigentum beider Partner stehenden Immobilie beeinflussen und erschweren können. Erfahren Sie im Folgenden, welche grundsätzlichen Alternativen für Ihre Immobilie in Betracht kommen.
Rechtliche Informationen: Unsere Ausführungen zu diesem Themenkreis sollten ausschließlich zur ersten, allgemeinen Information herangezogen werden. Sie können für jeden anders gelagerten Einzelfall keine individuelle Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt ersetzen. Wir bitten um Verständnis, dass wir keine Haftung für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit übernehmen können.
Vorweg: Abgrenzung zur Fragestellung
Ex-Eheleuten gemeinsam Miteigentümer der Immobilie
Die Immobilie gehört im juristischen Sinn beiden Ex-Ehepartnern (sind also gemeinsam Miteigentümer), wenn beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind. Dort ist auch ihr jeweiliger Miteigentumsanteil angegeben. Bei der Eintrag frei bestimmbar, bei Eheleuten in der Regel 1/2 zu 1/2. Weitere Details zu diesem Themenkomplex unter: „Grundbucheintragung“
Scheidungsrecht verlangt KEINE Einigung
Weder das Scheidungsrecht allgemein noch das jeweils individuell zuständige Scheidungsgericht verlangen bezüglich der Verwertung der gemeinsamen Immobilie eine Einigung zwischen den Ex-Ehepartner. Es gibt von sich aus auch keine „Hilfestellungen“ für mögliche Alternativen. Selbst eine offenkundige Uneinigkeit oder gar Streit in diesem Punkt wird die offizielle, rechtswirksame Scheidung nicht beeinflussen.
Verwertungsalternativen für Zeitpunkt NACH Scheidung
Die bereits oben genannten Verwertungsmöglichkeiten beziehen sich auf den Zeitpunkt NACH rechtskräftiger Scheidung. Als offizielles Ende der Ehe hebt diese die gegenseitigen, ehelichen Fürsorgepflicht auf. Damit entfallen auch eventuelle Verfügungsbeschränkungen bei Ehen im gesetzlichen Güterstand, die auch noch im offiziellen Trennungsjahr existieren. Wenn nicht einem der Ex-Ehepartner per Gerichtsbeschluss ein Wohnrecht an der gemeinsamen Immobilie zugewiesen wurde, könnten alle unten aufgeführten Alternativen in Betracht gezogen werden.
Finanzielle Einsparungen bei „interner“ Einigung
Von Amtswegen muss nur über die Scheidung als solche und über den Versorgungsanspruch gerichtlich verhandelt werden. Alle weiteren, mit der Scheidung in Verbindung stehenden Folgesachen können gütlich und außergerichtlich geregelt werden. Im Familienrecht ist Grundlage für Rechtsanwalts- und Gerichtskosten die Höhe des sog. Verfahrenswertes (Streitwertes gilt im Zivilprozess). Dieser Verfahrenswert rekrutiert sich wiederum aus der Summe aller Vermögenswerten Gegenstände. Einigen sich die Noch-Ehepartner im Vorfeld intern darüber, was z.B. mit der Immobilie geschieht, wird dieser (häufig größte) Einzelposten gar nicht erst Teil des Verfahrenswertes und reduziert die o.g. Kosten.
Beispiel:
| Verfahrenswert | Gerichtskosten einfache Gebühr | Anwaltskosten einfache Gebühr |
|---|---|---|
| € 50.000,- | € 546,- | € 1.163,- |
| € 500.000,- | € 3.536,- | € 3.213,- |
Immobilienverkauf kann spekulationssteuerpflichtig sein
Grundsätzlich ist ein möglicher Gewinn beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie steuerfrei. Es gibt aber eine Mindestdauer dieser Nutzung. Die Verkäufer müssen im Jahr des Verkaufes und zwei Jahre davor selbst das Objekt durchgängig bewohnt haben. Ansonsten wird ein eventuell realisierter Gewinn beim Verkauf der Immobilie dem jeweiligen Einkommenssteuerpflichten Vermögen des bzw. der Verkäufer in dem Verkaufsjahr zugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Sonderfälle
Der Vollständigkeit halber werden auf dieser Seite auch die in der Praxis oft vorkommenden Konstellationen behandelt, wenn die Immobilie
- nur einem Ex-Partner allein gehört.
- VOR der rechtsgültigen Scheidung ein Ehepartner dem anderen seinen Miteigentumsanteil abkaufen möchte.
- ein Partner will so lange wie möglich alles sabotieren.
NUR EINEM Ex-Ehepartner gehört die Immobilie
Sie stellen nach Überprüfung des Grundbuches (wider Erwarten) fest, dass nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist. Ein Alleineigentümer kann nach der Scheidung mit seiner Immobilie verfahren, wie er will.
Ausnahme: Dem Nichteigentümer wurde (auf seinen Antrag) nach der Scheidung per Gerichtsbeschluss das Wohnrecht an der Immobilie „zugewiesen“. Die Hürden für einen solchen Beschluss sind zwar höher als im Trennungsjahr, aber auch nicht selten. Am häufigsten ist dieses dann der Fall, wenn die Zuweisung des Wohnrechtes das Kindeswohl von gemeinsamen Kindern erfordert, damit diese weiterhin in deren gewohnten Umfeld aufwachsen können. Der Alleineigentümer hätte allerdings Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.
Erst nach einem Jahr hat der Alleineigentümer die „normalen“ Rechte eines Vermieters und könnte z.B. wegen Eigenbedarf kündigen.
Miteigentums-Übertragung VOR der offiziellen Scheidung
Einigung vor Scheidung kann Kosten sparen
Nicht selten können sich die Ehepartner bereits im Trennungsjahr darauf verständigen, wer in dem gemeinsamen Haus bzw. Wohnung wohnen bleiben will. Wie schon erwähnt, kann man hierbei Rechtsanwalts – und Gerichtskosten sparen. Damit aber der Schuss unter dem Gesamtgesichtspunkt einer nachhaltigen, fairen Lösungen nach der Scheidung nicht nach hinten abgeht, sind bei einer „Übertragung“ zweierlei Folgen zu bedenken:
- Die jeweiligen Vermögen der beiden Ex-Ehepartner erhöhen bzw. verringern sich um den Kaufpreis des Miteigentumsanteils. Dieses kann spürbare Auswirkungen bei der Berechnung eines Zugewinnausgleichs nach sich ziehen (gilt nur für Ehen ohne Ehevertrag – also Ehen im gesetzlichen Güterstand mit Zugewinnausgleich).
- Der in der Immobilie verbleibende Ehegatte erlangt dadurch einen im Unterhalt anzurechnenden sog. „Wohnvorteil“. Im Gegenzug muss der wegziehende Ehepartner Mehrkosten für sein neues Zuhause aufbringen. Beides hat Auswirkungen auf das zur Verfügung stehende monatliche Einkommen und damit direkt auf die Höhe des Unterhaltsanspruches.
Belastbare Einigung bei Unterhalt und Zugewinn berücksichtigen
Bevor jemand vorschnell seinen Miteigentumsanteil an den anderen Ehepartner „überträgt“, sollte im Vorfeld zwischen den scheidungswilligen Ehepartnern eine verbindliche Einigung vorliegen bezüglich:
- Der Unterhaltsregelung nach der Scheidung
- Des Zugewinnausgleichs
Haftentlassung von der Bank ist selten
Ebenfalls wichtig: Im Vorfeld unbedingt Absprache und Klärung mit der finanzierenden Bank, ob diese den Wegziehenden aus der Haftung entlässt. Hierzu besteht vonseiten der Bank keine Pflicht. Von einer Miteigentums-Übertragung ohne Haftentlassung oder einen gleichwertigen Ausgleich würden wir abraten. Weitere Details unter „Immobilienkredit“
Grunderwerbssteuer sparen
Für eine Übertragung unter Eheleuten im Zuge einer Scheidung fällt keine Grunderwerbssteuer an. Die Umstände sind dem Grundbuchamt darzulegen.
Ein Partner will alles sabotieren
Will sich ein Ehepartner so lang wie möglich gegen alles sträuben, darf er nicht dem Scheidungsantrag zustimmen. Erst nach dem Ablauf von drei Jahren wird dann die Ehe von Gerichts wegen unwiderruflich als gescheitert angesehen.
Einig – welche Möglichkeiten
Bezüglich Ihrer Immobilie gibt es im Gesetz – wie erwähnt – keine Bestimmungen, wie Eheleute mit gemeinsamem Immobilieneigentum nach der Scheidung umgehen können oder sollen. Diese Entscheidung müssen als Eigentümer in Eigenregie regeln. Dabei versteht es sich von selbst, dass eine einvernehmliche Regelung nicht nur Nerven schonender und zeitsparender ist, sondern auch mit Abstand für beide Parteien finanziell günstiger.
Sie können sich einvernehmlich einigen – dann kommen folgende Alternativen in Betracht:
Verkauf - Beide wollen das Haus, die Wohnung verkaufen
Wollen beide konsequent einen Schlussstrich unter die gemeinsame Vergangenheit machen, ist der Verkauf der gemeinsamen Immobilie die einfachste, sauberste und sinnvollste Lösung. Mit dem Kaufpreis werden zunächst alle gemeinsamen Schulden getilgt und danach der Erlös zwischen den Partner aufgeteilt.
Vorteil Verkauf: Zwischen den Ex-Partnern gibt es „Immobilien-mäßig“ keine zukünftigen Berührungspunkte mehr (z.B. wegen anfallender Reparaturen, möglicher Mieterhöhungen, eigener Nutzung). Zudem erleichtert der übrig gebliebene Erlös als eigenes „Startgeld“ den jeweiligen neuen Lebensabschnitt.
Nachteil Verkauf: Der Verkauf ist endgültig und ein echter Cut. Evtl. klug ausgedachte Steuereinsparungen können nicht mehr geltend gemacht werden. Auch wenn sich die Lebensumstände ändern, kann keiner mehr auf „seine“ Immobilie zurückgreifen.
Wer emotional an „seiner“ Immobilie hängt, dem ist der Möglichkeit beraubt, sich schrittweise und über einen längeren Zeitraum davon lösen. Vorfälligkeitsentschädigung wird die finanzierende Bank in Rechnung stellen, wenn die Zinsbindungsfrist noch läuft. Klären Sie mit der Bank im Vorfeld, wie viel Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung des Immobilienkredites anfällt und ob es sich ggf. lohnt, die Zinsbindungsfrist abzuwarten.
Anmerkung: Um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen, ist es unabdingbar, dass Sie vor dem Verkauf zwei Jahre in Ihrem Haus, Ihrer Wohnung gewohnt haben. Wollen Sie Ihr Immobiliendarlehn mit einem Teil Ihres Kaufpreises ablösen, müssen Sie abklären, ob noch eine Zinsbindungsfrist bei Ihren Darlehn läuft. Ist das der Fall, müssen Sie bei der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Prüfen Sie hier im Vorfeld deren Höhe und berücksichtigen Sie diese gegebenenfalls mit dem Zeitpunkt des Verkaufs.
Weitere Details zum Verkauf Ihrer gemeinsamen Immobilie unter „Verkauf allgemein“.
Übertragung
In der Praxis kommt es oft vor, dass ein Partner auch nach der Scheidung das bisher gemeinsam genutzte „Heim“ behalten will und dort allein oder mit den Kindern wohnen bleiben will. Dann verkaufen Sie die Immobilie nicht im Ganzen, sondern „übertragen“ nur den Anteil eines Miteigentümers, der auszieht. Theoretisch wäre ein solcher Verkauf rechtlich auch am freien Markt möglich – in der Praxis aber wohl nur bei einem unattraktiven Preis für den Verkäufer.
Die „Übertragung“ ist juristisch ein Abkauf des Miteigentumsanteils vom Ex-Partner und damit ein normaler Immobilienverkauf, der beim Notar notariell zu beurkunden ist. Der Verlust des Wohnvorteils vom Ausziehenden wird oftmals gesondert entschädigt, sei es im Kaufpreis direkt oder durch eine extra Zahlung.
Details – insbesondere wenn der Finanzschwächere Alleineigentümer werden will – finden Sie unter „Miteigentumsübertragung“.
Vorteile Übertragung: Wenigstens einer der Eheleute kann „seine“ Immobilie behalten und absolut frei entscheiden, was er zukünftig damit machen will. Zumindest für ihn bleibt seine gewohnten Wohngegend und sein soziales Umfeld gleich. Im Gegensatz dazu hat der verkaufende Ex-Partner durch den Verkaufserlös vermutlich „Startgeld“ für seinen neuen Lebensabschnitt. Die Banken entlassen nur ungern jemanden aus der Haftung für die vollständige Rückzahlung deren Kredite.
Nachteile Übertragung: Bei der Wertermittlung des Miteigentumsanteils prallen gegensätzliche Interessen aufeinander und es wird vermutlich nicht ganz einfach werden, einvernehmlich den marktgerechten Verkehrswert der Immobilie und damit den des Miteigentumsanteils zu finden. Wertbeeinflussende Faktoren wie die angeblichen oder tatsächlichen Reparaturstaus, die bislang erbrachten Eigenleistungen und der bisherige Wertzuwachs werden vermutlich unterschiedlich gewichtet.
Beim Verkauf der Immobilie im Ganzen entscheidet der Markt – also die aktuelle Nachfrage. Bei einem internen Abkauf nur eines Miteigentumsanteils fehlt dieser offensichtliche Gradmesser. Sollte die Preisvorstellungen der beiden Partner zu weit auseinanderliegen, wird man um ein neutrales Gutachten nicht umhin können.
Anmerkung: Um keine Spekulationssteuer zu zahlen, müssen beide mindestens zwei Jahre in der Immobilie gewohnt haben. Ansonsten fällt zuungunsten des Verkaufenden Spekulationssteuer an. Details zur Spekulationssteuer finden Sie hier.
Vermieten - Sie behalten die Immobilie gemeinsam und vermieten sie
Vermietung Ihrer Immobilie an neue Mieter – beide Ex Ehegatten sind Vermieter
Wollen Sie Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung (erst mal) behalten, bietet sich eine Vermietung an. Diese Variante bietet sich an, wenn Sie z.B. den Ablauf der Zinsbindungsfrist abwarten wollen oder steuerliche Argumente dafür sprechen. Bei den derzeitig hohen Mieten werden wohl die monatlichen Mieteinnahmen den Kapitaldienst für die Immobilienkredite tragen. Es liegt dann in Ihrer Entscheidung, ob Sie einen möglichen Rest ganz oder zum Teil für Rücklagen (z.B. zukünftige Reparaturen) sammeln oder sich untereinander auszahlen.
Vorteil Vermietung – neue Mieter: Wertbeständige Vermögensanlage – neben den angesprochenen Vorteilen (Sparen der Vorfälligkeitsentschädigung und mögliche steuerliche Vergünstigungen nutzen) partizipieren Sie in jedem Fall von zukünftigen Wertsteigerungen. Auch könnte einer der beiden Eigentümer bei Bedarf die Immobilie Bedarf später selbst nutzen und erst dann den anderen Ex- Ehegatten auszahlen. Oder aber Sie überbrücken mit einer Vermietung die Zeit, bis eines der Kinder die Immobilie nutzen möchten.
Nachteil: Die Unterhalts- und Instandhaltungskosten für die Immobilie bleiben bestehen und alle „normalen“ Probleme, wie bei jeder Vermietung (z.B. unsachgemäßer Umgang mit der Mietsache, mangelnde Pflege, Mietausfall, Mietersuche usw. Im Zusammenhang mit Fragen und Entscheidungen zu Ihrer gemeinsamen Immobilie (z.B. Neuvermietung, evtl. Reparaturen) werden Sie zwangsläufig immer mal Kontakt haben (müssen).
Es sei denn, Sie übertragen die Vermietung an einen Treuhänder. Die Erfahrung zeigt, dass irgendwann in der Zukunft einer die Immobilie versilbern möchte. Der Themenkreis „Verkauf“ mit den Fragen: wann, zu welchem Preis, wie und den diesbezügliche Auseinandersetzungen wird damit nur auf später verlegt.
Einer der Ex-Ehepartner bleibt wohnen – der andere erhält eine Miete oder Nutzungsentschädigung
Möchten beide Ex-Ehepartner die gemeinsame Immobilie (erst einmal) behalten, aber nur einer darin weiter wohnen bleiben, bietet sich ein – wie auch immer befristetes – Mietverhältnis zwischen den Ex-Eheleuten an. Dieses könnte dann in beiderlei Interesse sein, wenn der Ex-Partner zusammen mit den gemeinsamen Kindern (erst mal) in dem gewohnten Umfeld wohnen bleiben sollen, ein Abkauf des Miteigentümers vom Ausziehenden aber finanziell nicht möglich bzw. nicht sinnvoll ist oder auf einen Gerichtsbeschluss durch das Familiengericht auf Zuweisung des Wohnrechtes vermieden werden soll.
Vorteil: Die Lösung bietet sich an, wenn eine bestimmte Zeit für eine endgültige Lösung der Immobilie überbrückt werden soll. Diese könnte sein: Zeit bis zum Auszug der Kinder, Ende einer Zinsbindungsfrist oder das Ende der 10-jährigen Spekulationsfrist abzuwarten. Auch sollte bei beiden Ex-Ehepartner die finanzielle Situation so abgesichert sein, dass keiner in dem abgesprochenen Zeitraum auf einen Verkaufserlös der Immobilie angewiesen ist.
Beide Ehepartner partizipieren auf jeden Fall an einem möglichen Wertzuwachs der Immobilie und sparen sich eine möglicherweise fällige Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung des Immobilienkredites bei der finanzierenden Bank. Eine endgültige Lösung für die Immobilie kann später, muss aber irgendwann gefunden werden.
Nachteil: Beide bleiben in der Haftung des Immobilienkredites, obwohl nur einer den Wohnvorteil genießt. Zwangsläufiger Kontakt mit dem Ex-Ehegatten im Zusammenhang mit der Immobilie bleiben nicht aus. Der Themenkreis „Verkauf“ mit den Fragen: wann, zu welchem Preis, wie und den diesbezügliche Auseinandersetzungen wird damit auf später verlegt.
Vererben
Möchten Sie, dass das (ehemals) gemeinsam genutzte Haus auch nach der Scheidung in der Familie bleibt, weil es z.B. (seit langem) für beide Eheleute einen hohen emotionalen Wert hat, können Sie die Immobilie auch schon zu Lebzeiten Ihrem Kind/Ihren Kindern vererben.
In diesem Fall bleiben Sie – entgegen einer jenseitigen Übertragung in Form einer Schenkung (s. Punkt 3.5) – bis zu Ihrem Tod Eigentümer der Immobilie. Sie können in diesem Fall also auf veränderte Lebensumstände und/oder veränderte Beziehungsumstände jederzeit reagieren und gemeinsam ein neues Testament verfassen. Eventuell anfallende Erbschaftssteuer und Erbstreitigkeiten können Sie bei dieser Vorgehensweise nicht umgehen bzw. vorbeugen. Tritt der Erbfall ein, betragen aktuell die Freibeträge für Kinder pro Elternteil EUR 400.000,- (also € 800.000,- bei gemeinschaftlichem Immobilieneigentum).
Vorteil: Neben dem langfristigen Behalten der Immobilie im Familienbesitz können die Ex-Ehepartner mit der Erbschaft vielleicht das Auseinanderbrechen der Familie versuchen zu kompensieren.
Nachteil: Die Nachteile sind beachtenswert. Das Schicksal der Immobilie zwischen der Scheidung und dem Tod beider Elternteile ist damit noch nicht geklärt. Es bedarf daher auch zukünftig zwischen den Ex-Partnern immer wieder neue, einvernehmliche „Lösungen“ für die Immobilie.
Auch werden die Rechtsverhältnisse u.a. wegen eventuell bestehender Pflichteilsansprüche kompliziert. Erbt nicht nur ein Kind, sondern mehrere Erben, kann ein Streit innerhalb der Erbengemeinschaft wegen der Verwertung der Immobilie nicht ausschlossen werden.
Verschenken
Sind beide Ex-Ehepartner finanziell entsprechend situiert (und auch für das Alter entsprechend abgesichert), kann das gemeinsame Haus bzw. die Wohnung – ganz oder teilweise – an ein (gemeinsames) Kind bzw. Kinder verschenkt bzw. übertragen werden. Bei einer Schenkung gilt der Grundsatz, dass der ausschlaggebende Grund dafür nicht steuerliche Aspekt sein sollten. Nichtsdestotrotz sollte man wissen, dass aus steuerlichen Gründen ist eine Unterscheidung „in ganz bzw. teilweise“ deshalb erwähnenswert, da bei einer Schenkung die steuerlichen Freibeträge (für Kinder € 400.000,- für jeden Ehegatten separat) alle 10 Jahre neu ausgenutzt werden.
Beispiel: Das geschiedene Ehepaar besitzt gemeinsam ein Haus im Zeitwert von € 2,6 Mio. Jeder Elternteil schenkt ihren zwei Kindern je einen Miteigentumsanteil von diesem Haus im Wert von € 400.000,-. Eltern und die beiden Kinder bilden danach eine Eigentümergemeinschaft. So können sie € 1,6 Mio. binnen 10 Jahre steuerfrei an ihrem Vermögen an Ihre Kinder übertragen. (€ 400.000,- je Elternteil = € 800.000,- mal zwei Kinder). Nach Ablauf von 10 Jahren verschenken sie ihre restlichen Miteigentumsanteile.
Wenn das oder die Kinder minderjährig sind, bedarf die Übertragung die Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes, da dem Kind mit der Übertragung auch Kosten entstehen (Zahlung der Grundsteuer und Unterhaltungskosten) sowie Pflichten übergehen (z.B. Sicherungspflichten).
Gesetzliche Widerrufsgründe
Es gibt von Gesetzeswegen Widerrufsgründe für den Schenkenden. z.B., wenn der Schenkende später verarmt. Des Weiteren gibt es ein gesetzlich festgelegtes Widerrufsrecht für den Schenkenden, wenn sich der Begünstige durch eine schwere Verfehlungen gegen dem Schenkenden oder einen nahen Angehörigen des Schenkenden des „groben Undanks“ schuldig gemacht hat.
In der Praxis haben sich diese Gründe als nicht ausreichend angesehen. Es wird daher dringend empfohlen, eigene Rechte, weitere konkrete Rückforderungsgründe und sonstige Verpflichtungen konkret vertraglich im Zuge einer Schenkung festzulegen.
Wohnrecht sichern
Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie ganz oder teilweise verschenken, können Sie die Immobilie bei entsprechendem Wunsch auch weiterhin selbst (unentgeltlich) nutzen. Sei es vollständig oder auch nur einzelne Räume. In Betracht kommt hierfür
- ein lebenslanges Wohnrecht.
Oder noch besser
- eines Nießbrauchs (in diesem Fall haben alternativ ein Wohnrecht oder wenn Sie dieses nicht ausüben, stehen Ihnen die Mieterträge zu).
Wichtig ist in jedem Fall, dass diese Rechte (als beschränkt persönliche Dienstbarkeit) zu Ihren Gunsten im Grundbuch eintragen werden. In diesem Fall kann keine ohne Ihre Zustimmung diese Rechte löschen und sind von jedem (zukünftigen) Eigentümer zu beachten.
Keine Übertragung ohne Rückforderungsrecht
In der Praxis hat sich bewährt, dass man bestimmte, in der Zukunft nicht vorherzusehende Entwicklungen ausschließen möchte, die dem Sinn der Schenkung zuwiderlaufen („Katastrophenklausel“). Es werden daher gleich mit in dem Schenkungsvertrag Situationen und Anlässe aufgenommen, bei dessen Eintreten eine Rückübertragung an den Schenkenden zu erfolgen hat. Dieses können sein: Begünstigter
- stirbt vor dem Schenkenden.
- wird geschäftsunfähig oder drogensüchtig.
- muss Insolvenz anmelden.
- soll zwangsversteigert werden.
- will sich scheiden lassen.
Beispiele von bestimmten Verpflichtungen
- Kein Verkauf der Immobilie
- Keine Übertragung im Wege einer Schenkung
- Keine Belastung der Immobilie mit Grundschulden oder sonstiger Rechte
- Unterstützung im Pflegefall (auslösender Umstand, Umfang und Inhalt konkret beschreiben)
- Ausgleichszahlungen bei bestimmten Situationen
Das zwischenmenschliche Risiko einer Entfremdung zwischen Schenkendem und Begünstigten kann man nicht ausschließen.
Absicherung durch Grundbucheintragung
Ohne Eintragung im Grundbuch der o.g. Rechte gelten diese nur zwischen dem Schenkenden und dem Begünstigen Dritten. Damit diese auch Dritten gegenüber wirksam sind, müssen diese Rechte „dinglich abgesichert“ sein, d.h., diese Rechte müssen im Grundbuch eingetragen und ersichtlich sein. Hierfür kommen sog. Rückauffallungs-Vormerkungen zugunsten des Schenkenden in Betracht.
Uneinig – welche Möglichkeiten
Antrag auf Zuweisung der Immobilie
Teilungsversteigerung
Können sich die Ex– Ehepartner nicht einigen, was mit der gemeinsamen Immobilie geschieht, hat ein Partner das Recht, (bei Gericht) einen Antrag zu stellen, dass die Immobilie bestmöglich versteigert wird – sog. Antrag auf Teilungsversteigerung.
Die Teilungsversteigerung ist eine Unterform der Zwangsversteigerung, Voraussetzungen hierfür sind folgende:
Details – insbesondere wenn der Finanzschwächere Alleineigentümer werden will – finden Sie unter „Miteigentumsübertragung“.
Vorteile: Es kann keiner den anderen auf ewig zwingen, dass er seinen Anteil nicht zu Geld machen kann.
Nachteile: Es wird nur selten allein bauliche Voraussetzungen geben, die eine Teilung der gemeinsamen Immobilie mit vertretbaren Kosten rechtfertigt. Hinzukommt, dass ohne klaren räumlichen Abstand zu seinem Ex-Partner ein Neuanfang erschwert wird. Insbesondere, wenn man ständig „unter Kontrolle steht“ oder sich auch nur entsprechend fühlt.