Die 10 häufigsten Irrtümer bei der Maklerprovision

1. Vertragsform – „Verträge müssen immer schriftlich abgeschlossen werden.“

Irrtum
„Wenn ich nichts unterschrieben habe, habe ich auch keinen Maklervertrag mit dem Makler abgeschlossen“.

Richtig
Alle Verträge können im deutschen Recht grundsätzlich mündlich abgeschlossen werden - es sei denn, der Gesetzgeber hat eine ausdrücklich besondere Formvorschrift vorgeschrieben – z.B. „Schriftform“ mit eigenhändigen Unterschriften bei Verbraucherdarlehensvertrag, „notarieller Beurkundung“ des Kaufvertrages von Immobilien und für das Maklerrecht gilt:

1. Textformerfordernis bei Maklerverträgen für Wohnimmobilien - ab Ende 2020 (keine eigenhändige Unterschrift notwendig).
2. Keinerlei Formerfordernis bei Maklerverträgen für Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Diese Objekttypen können nach wie vor auch mündlich abgeschlossen werden, sogar ohne ausgesprochene Worte - nur durch „konkludentes/schlüssiges Handeln“ (s. 2. Punkt 2).

Dass man Einzelheiten eines mündlich abgeschlossenen Vertrages oder den Abschluss als solchen schlechter beweisen kann, ist ein anderer Gesichtspunkt.

2. Zustandekommen eines Maklervertrages – „Geht doch nicht ohne meine ausdrückliche Zusage“

Irrtum
„Ich als Interessent habe weder dem Makler mitgeteilt, noch gewollt, dass ich mit ihm einen Maklervertrag abschließen will“.

Richtig
Bei Maklerverträgen über Wohnraum (also bei Häusern und Eigentumswohnungen) schließt die ab Ende 2020 erforderliche Textform dieses in der Tat aus. Da bei allen anderen Objekttypen keine Textform erforderlich ist (also bei Maklerverträgen über Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien) können Maklerverträge auch „konkludent“, d.h. durch „schlüssiges Handeln“ und damit auch unbewusst abgeschlossen werden.

Beispiel: Ein Interessent hat sich das Exposé von einem Zweifamilienhaus mit korrektem Nachweis und vollständiger Information über die Käuferprovision von einem Makler schicken lassen. Dieser Exposé-Versand ist juristisch als „Angebot“ eines Maklervertrages vom Makler an den Interessenten zu werten. Nimmt der Interessent nun Kontakt mit dem Makler auf - z.B. um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren - wird dieses Handeln des Interessenten juristisch als „Annahme des Angebotes zum Abschluss eines Maklervertrages“ gewertet und der Maklervertrag ist wirksam zustande gekommen.

3. Höhe der Vergütung – „Die Höhe der Provision muss doch auch vom Aufwand abhängig sein, zumindest aber verhandelbar“

Irrtum
„Ich habe die Höhe der Provision des Maklers im Exposé gesehen, aber die ist doch Wunschdenken des Maklers. Der hat mir doch nur einmal die Tür aufgeschlossen. Über die Provision verhandeln wir dann, wenn ich mich zum Kauf entschlossen habe“.

Richtig
Allgemein und damit auch bei Maklerverträgen gilt der Grundsatz: Einmal abgeschlossene Verträge gelten – ohne Wenn und Aber. Nach dem Motto „pacta sunt servanda“/Verträge müssen eingehalten/erfüllt werden. Der Versuch des nachträglichen Verhandelns ist zwecklos, wenn sich nicht der andere Vertragspartner kulanter Weise darauf einlässt. Ein (juristisch durchsetzbarer) Anspruch besteht nicht.

4. Umgekehrter Fall: Kein konkreter Provisionshinweis – „Muss ich Provision zahlen, wenn nichts Konkretes davon angegeben ist?“

Irrtum
„Der Makler will jetzt nach dem Notarvertrag von mir 7 % Maklerprovision plus MwSt. Im Exposé stand nichts davon – jedenfalls keine genaue Zahl. Nur, dass bei Erfolg eine Maklerprovision fällig ist.

Richtig
Die eindeutigen, konkreten Hinweise, wie hoch die Provision ist und von wem sie wofür zu zahlen ist, sind absolut notwendig Bestandteile für das wirksame Zustandekommen eines Maklervertrages. Selbst der Hinweis im o.g. Fall, dass Käuferprovision bei Erfolg fällig wäre, hätte nicht gereicht. Es fehlt an der genauen Angabe, was der Käufer zu zahlen hat, z.B. 3,57 % inkl. MwSt. Käuferprovision aus dem verbrieften Kaufpreis).

5. Leistung des Maklers – „Nur Nennung der Adresse des Hauses kann doch wohl nicht alles sein?“

Irrtum
„Der Makler hat mir auf Nachfrage nur die Adresse des Zweifamilienhauses genannt und gesagt, dass der Eigentümer in der unteren Wohnung noch selbst wohnt. Alles andere habe ich für den Kauf selber gemacht – und dafür soll ich ihm Provision zahlen“?

Richtig
Die gesetzlich vorgeschriebene Leistung, die der Makler erbracht haben muss, besteht in einem „Nachweis“ oder einer „Vermittlung zwischen den Parteien“. Insofern können die Nennung der Objektadresse und der Hinweis auf den Eigentümer ausreichend sein, da der Interessent/spätere Käufer die Gelegenheit zum Abschluss eines (notariellen) Vertrages mit dem Eigentümer hatte. Dass (fast) alle Makler sehr viel mehr Dienstleistungen durchführen, hat sich eingebürgert, wäre aber für einen Provisionsanspruch nicht zwingend notwendig.

Die andere Tätigkeitsalternative „Vermittlung“ liegt vor, wenn der Makler zwischen Verkäufer und Käufer sich so eingebracht/gekümmert hat, dass es zu einer Einigung zwischen den Parteien zum Kauf des Vermarktungsobjektes gekommen ist. Sind alle übrigen Voraussetzungen gegeben – wie z.B., dass der Nachweis oder die Vermittlung „ursächlich“ für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages war, reichen also die oben beschriebenen Leistungen des Maklers aus.

6. Ursächlichkeit des Nachweises „Wenn ich so lange mit dem Makler keinen Kontakt mehr hatte, brauche ich doch jetzt nach dem Kauf keine Provision zu zahlen.“

Irrtum
„Vor 4 Monaten hatte ich mal Kontakt zu dem Makler. Jetzt, wo die Immobilie vom Eigentümer selbst viel billiger angeboten wurde, habe ich sie ohne den Makler gekauft. Der will aber jetzt Käuferprovision von mir.“

Richtig
Zwischen einem Nachweis/einer Vermittlung (s. Punkt 5) und dem notariellen Kaufvertrag muss ein „kausaler Zusammenhang“ bestehen, die Leistungen des Maklers müssen also „ursächlich“ sein. Eine Mit-Ursächlichkeit reicht im Prinzip. Ursächlichkeit wird verneint, wenn es sich quasi um ein „neues Angebot“ handelt. Dieses wird bei einem anderen Preis angenommen (i.d.R., wenn es ca. 15 % von dem Preis z.Z. des Nachweises abweicht) oder wenn eine gewisse Zeitspanne zwischen Nachweis und Vermittlung liegt. Bei 3-4 Monaten wird diese zu Gunsten des Maklers vermutet, ab 6 Monaten bis zu einem Jahr wird es auf die besonderen Umstände des Einzelfalls ankommen.

O.g. Beispiel: Ursprünglicher Angebotspreis € 1 Mio., 15 % davon sind € 150.000,-. Hat der Käufer also nicht unter € 850.000,- gekauft, besteht der Provisionsanspruch zu Recht.

7. Zwei unabhängige Verträge - „Wenn der Verkäufer keinen Maklervertrag (mehr) hat, brauche ich als Käufer doch keine Provision zu zahlen“

Irrtum
„Der Verkäufer hat mir versichert, dass der Maklervertrag mit seinem Makler schon ausgelaufen ist. Dann muss ich doch nach dem Kauf keine Provision mehr bezahlen.“

Richtig
Die jeweiligen Maklerverträge zwischen Makler/Verkäufer und Makler/Kaufinteressent sind vollkommen unabhängig voneinander. Entscheidend für die rechtmäßige Geltendmachung der Käuferprovision ist allein, ob die Anspruchsvoraussetzungen aus dem Vertragsverhältnis Makler/Käufer vorliegen. Hier könnte es evtl. an der „Ursächlichkeit“ zwischen Nachweis/Vermittlung und Kaufvertrag fehlen – s. Punkt 6 (15 % niedrigerer Preis, mehrmonatige Zeitspanne zwischen Abschluss des Maklervertrages Makler/Käufer). Für eine Käuferprovision ist gesetzlich nicht erforderlich, dass das Vertragsverhältnis Makler/Verkäufer (noch) besteht.

8. Vorkenntnis - „Wenn ich das Objekt doch schon vorher kannte, brauche ich auch keine Provision zu zahlen.“

Irrtum
„An dem Objekt fahre ich jeden Tag zweimal vorbei – das kenne ich doch.“

Richtig
Vorkenntnis kann vom Kaufinteressenten geltend gemacht werden. Es reicht aber nicht aus, wenn man das Objekt „irgendwie“ und „irgendwoher“ kennt. Damit die „Vorkenntnis“ den Provisionsanspruch des Maklers ins Leere laufen lässt, müssen beim Käufer diese drei Vorkenntnisse vorliegen. Er kannte VOR dem Nachweis des Maklers:

1. die Adresse des Objektes
2. namentlich den Eigentümer der Immobilie
3. die Verkaufbarkeit des Objektes

In der Praxis ist es von Seiten des Kaufinteressenten/Käufers oft schwierig zu beweisen, dass ihm alle drei o.g. Informationen schon im Vorfeld bekannt waren. Aber selbst, wenn das gelingt, und der Makler das Objekt dem Käufer nicht „nachgewiesen“ hat, könnte der Makler auch zwischen dem Verkäufer und Kaufinteressenten „vermittelt“ haben (s. Punkt 5). Dieses ist die alternative Leistungsmöglichkeit des Maklers. Wenn dem so war, könnte der Makler so seinen Provisionsanspruch – trotz Vorkenntnis des Käufers - rechtssicher begründen.

9. Wirtschaftliche Kongruenz – „Meine Lebensgefährtin hat gekauft, nicht ich. Sie hatte überhaupt keinen Kontakt mit dem Makler und ich soll ich jetzt die Provision zahlen.“

Irrtum
„Das Exposé war zwar an mich adressiert und ich habe mit dem Makler auch das Objekt besichtigt, aber meine Lebensgefährtin hat die Wohnung gekauft und steht allein im Grundbuch. Warum soll jetzt den Makler bezahlen?“

Richtig
Bekanntlich ist der Erfolg (sprich: der notarielle Kaufvertrag) des Maklers für seine Tätigkeit zwingende Voraussetzung. Der Provisionsanspruch des Maklers ist aber auch dann gegeben, wenn dieser notarielle Kaufvertrag nicht wie eigentlich gedacht mit dem Vertragspartner des Maklers geschlossen wird, sondern mit einem/einer Dritten, zu dem der Vertragspartner des Maklers in einer festen, auf Dauer angelegten, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtlichen Beziehung steht - zum Beispiel Ehegatten, Lebensgefährten, Vater und Sohn, Mutter oder Tochter. Der Provisionsanspruch ist demnach berechtigt.

10. Keine Rückzahlungspflicht des Maklers – „Der Kaufvertrag ist geplatzt und ich soll meine Maklerprovision nicht zurückkriegen?“

Irrtum
„Jetzt kann der Käufer den Kaufpreis nicht zahlen und ich muss mit der Vermarktung von vorne anfangen. Dann will ich wenigstens meine bereits gezahlte Maklerprovision zurückhaben“.

Richtig
Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist, dass der notarielle Kaufvertrag „zustande kommt“ – also unterschrieben wird. Es wird nicht vorausgesetzt, dass der Vertrag auch umgesetzt bzw. erfüllt wird – also, dass der Kaufpreis auch gezahlt wird. Ebenso wäre unerheblich, dass die Parteien den Kaufvertrag wieder einvernehmlich aufheben oder davon zurücktreten. Einzig eine erfolgreiche Anfechtung, z.B. wegen arglistiger Täuschung über die Zahlungsunfähigkeit des Käufers würde das wirksame Zustandekommen des notariellen Kaufvertrages als von Anfang an unwirksam werden lassen.