Objekttyp: Haus oder Wohnung - Sie kaufen als Privatperson
Seit Ende 2020 neue gesetzliche Provisionsregeln mit diesen Fakten:
Textformerfordernis
Beide Maklerverträge (Makler/Verkäufer bzw. Makler/Käufer) müssen zwingend in Textform abgeschlossen sein. Formerfordernis gilt auch, wenn sog. Unternehmer diesen Objekttyp kauft. Keine Textform > kein Provisionsanspruch.
Unterschriften sind bei diesem Formerfordernis nicht notwendig.
Hälftige Provisionsteilung
Gesetzlich vorgeschrieben ist dieser Standardfall: Die Maklerprovision muss vom Verkäufer und Käufer je zur Hälfte gezahlt werden.
Ausnahme: Der Verkäufer übernimmt bewusst die ganze Provision, damit der Makler sein alleiniger Interessenvertreter ist.
Neutralitätspflicht
Zwei Verträge (Makler/Verkäufer und Makler/Kaufinteressent) begründen für den Makler zwei gleichwertige Treueverpflichtungen gegenüber Verkäufer und Käufer. Damit ist er zur strikten Neutralität verpflichtet.
Verstößt der Makler hiergegen, verliert er beide Provisionsansprüche.
Höhe der Käuferprovision
Da Verkäufer- und Käuferprovision gleich hoch sein müssen, wirdzwangsläufig schon im Einkaufsgespräch des Maklers beim Verkäufer die Höhe der Käuferprovision festgelegt.
Für die Höhe der Maklerprovision gibt es keine gesetzliche Vorgabe oder Begrenzung.
Umgehung unmöglich
Es ist gesetzlich ausgeschlossen, dass Sie als Käufer jemals mehr Maklerprovision als der Verkäufer zahlen.
Sämtliche anderweitige Regelungs- oder Umgehungstricks von Seiten des Maklers oder des Verkäufers sind zum Scheitern verurteilt.
Objekttyp: Grundstück, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie – unabhängig wer kauft
Altes, bestehendes Maklerrecht bleibt mit diesen Fakten:
Keine Formvorschrift
Maklerverträge können bei den o.g. Objekttypen in jeder Form abgeschlossen werden – also mündlich, in Textform, schriftlich oder auch durch konkludentes Handeln (s. Punkt 2).
Bekanntlich müssen Maklerverträge für Wohnimmobilien in „Textform“ abgeschlossen werden.
Da aber für die übrigen Objekttypen keine Formvorschrift besteht, ist diese uneinheitliche Handhabung der Hauptkritikpunkt an der Erweiterung/Novelle des Neuen Maklerrechtes Ende 2020.
Vertragsabschluss durch konkludentes Handeln
Oftmals wird unbewusst durch „konkludentes/schlüssiges Handeln“ ein Maklervertrag von einem Interessenten abgeschlossen. Dieses liegt z.B. vor, wenn der Interessent nach Erhalt des Exposés - in Kenntnis des Provisionsanspruchs vom Makler - dessen Dienste in Anspruch nimmt (z.B. Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder Bitte um Zusendung weiterer Infos vom Objekt).
Diese juristisch „irgendwie“ konstruierte „Annahme des Angebotes für einen Maklervertrag“ wurde bewusst vom Gesetzgeber beibehalten, obwohl sie immer wieder Anlass für (unnötige) gerichtliche Auseinandersetzungen ist.
Keine gesetzliche Provisionsregelung
Der Gesetzgeber hat es bei den o.g. Objekttypen weiterhin den Vertragsparteien frei überlassen, zu verhandeln, wer die Maklerprovision zahlen muss. D.h., jeder Verkäufer kann mit dem Makler einen unentgeltlichen Vermarktungsauftrag abschließen - mit der Folge, dass bei Verkaufserfolg allein der Käufer die gesamte Maklerprovision zahlen muss.
Bei dieser Handhabung bleibt der Käufer in der „faktischen Zwangslage“, nämlich das Abwälzen der Provision auf ihn, wenn er eine der o.g. Immobilientypen kaufen will. Gesetzgeber sah bei den o.g. Objekttypen keine besondere Schutzbedürftigkeit - im Gegensatz beim Kauf von Wohnimmobilien durch Privatleute/Verbraucher.
Neutralitätspflicht
Unabhängig, wer die Maklerprovision zu zahlen hat, bleibt es bei der strikten Neutralitätspflicht des Maklers. Denn für den Makler bestehen zwei eigenständige Vertragsverhältnisse (Makler/Verkäufer sowie Makler/Kaufinteressent) mit jeweils eigenen, gleichwertigen Treueverpflichtungen gegenüber dem Vertragspartner (unabhängig davon, ob es sich um einen entgeltlichen oder unentgeltlichen Vertrag handelt).
Verstößt der Makler hiergegen, kann er seinen Provisionsanspruch „verwirkt“ haben und ihn vollständig verlieren.
Ausschließlich Käuferprovision möglich
Aufgrund der o.g. Vertragsfreiheit kann ausschließlich Käuferprovision verlangt werden.
Auch die Höhe der Maklerprovision unterliegt der Vertragsfreiheit. Es gibt für die Provision weder eine gesetzliche Vorgabe noch eine Beschränkung der Höhe.