Das Wissen um den merkantilen Wert der notwendigen Zu- und Abschläge ist unerlässlich

Erfahren Sie im Folgenden, wie wichtig das Vergleichswertverfahren ist, worauf es ankommt, wie Sie an Vergleichswerte von VERKAUFS- (nicht Angebots-)preisen kommen und auf welche Vergleichsfaktoren bei den unterschiedlichen Immobilientypen besonderes zu achten ist.

Schließlich erhalten Sie Tipps, wie man am besten bei den (fast) immer notwendigen Ab- und Zuschlägen vorgeht, um die Unterschiede zwischen dem Bewertungsobjekt und den Vergleichsobjekten zu kompensieren.

Inhaltsverzeichnis

Die Grundsätze von Hilger & Hilger bei jeder Bewertung

Da bekanntlich jeder Eigentümer seine Immobilie NUR EINMAL verkaufen kann, müssen schon bei der Bewertung die richtigen Weichenstellungen für einen maximalen Verkaufserfolg gesetzt werden. In Anbetracht dessen gelten bei Hilger & Hilger für jede Bewertung stets diese Grundsätze:

  • Sie ist immer Chefsache
  • Die Ziele des Auftraggebers stehen im Mittelpunkt
  • Sie erfolgt auf der Grundlage aktuellster Daten und Zahlen
  • Das Ergebnis muss transparent und nachvollziehbar sein

Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren gilt nicht nur unter Fachleuten als Standard bei einer Immobilienbewertung. Es sollte immer angewendet werden, wenn es eine ausreichende Anzahl an Verkäufen vergleichbarer Objekte gibt bzw. gab.

Nur bei diesem Verfahren fließt die konkrete Marktsituation am Immobilienmarkt direkt in die Bewertung mit ein – auch wenn die zur Verfügung stehenden Daten nicht immer so aktuell sind, wie man sich das wünschen würde.

Das Verfahren wird angewendet für eine Bewertung beim Immobilienverkauf von:

  • Wohnungseigentum (Eigentumswohnung)
  • Teileigentum (nicht für Wohnzwecke genutzte Räumlichkeiten, also z.B. Gewerbeflächen)
  • Grundstücken (hier wird fiktiv immer unterstellt, dass sie unbebaut sind)
  • Selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern (soweit es eine ausreichende Anzahl an Vergleichsabschlüssen gibt)

Grundsätze beim Vergleichswertverfahren

Berechnungsmethode

Die Vorgehensweise beim Vergleichswertverfahren ist im Grunde so einfach, wie die Bezeichnung vermuten lässt. Der Marktwert des zu bewertenden Objektes wird anhand von bekannten Verkaufsabschlüssen vergleichbarer Objekte ermittelt.

Berechnungsmethode bei:

Verkauf von Wohnungs- und Teileigentum, Grundstückverkauf:

  • 1. Grundlage ist der jeweilige Quadratmeterpreis (= Kaufpreis: Anzahl der Quadratmeter) von bereits abgeschlossenen Verkäufen vergleichbarer Objekte.
  • 2. Da oftmals nur (Durchschnitts-) Werte aus der Vergangenheit vorliegen, sind die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag einzubeziehen. In Anbetracht des dynamischen Marktes in den letzten Jahren mit stetig steigenden Verkaufspreisen ist dieses ein wichtiger, nicht zu vernachlässigender Faktor.
  • 3. Positive oder negative Faktoren der zu bewertenden Immobilie im Verhältnis zu unter 1 ermitteltem Wert werden durch Zu- und/oder Abschläge in Euro beim Quadratmeterpreis kompensiert.
  • 4. Der so ermittelte Quadratmeterpreis wird mit der Anzahl der Quadratmeter der Wohn-, Teilfläche bzw. des Grundstückes multipliziert.
  • 5. Marktüberprüfung und gegebenenfalls Marktanpassung, soweit noch nicht bei Punkt 2 und 3 erfolgt.

Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern

  • 1. Eine verlässliche Bewertung ist in der Regel nur im Wege eines direkten Verfahrens möglich (s.u.), wenn man also auf unmittelbare Vergleichswerte zurückgreifen kann (also gleicher Baustil, Baujahr und – annähernd – gleiche Wohn- und Grundstücksgröße).
  • 2. Erfolgten die zugrunde gelegten Verkäufe nicht zeitnah, sind die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag zu berücksichtigen.
  • 3. Ausstattungs- und Erhaltungsunterschiede werden durch Zu- und/oder Abschläge in Euro beim Gesamtpreis kompensiert.
  • 4. Marktüberprüfung und gegebenenfalls Marktanpassung, soweit es noch nicht bei Punkt 2 und 3 erfolgt.

Hinreichend vergleichbar

Die zum Vergleich herangezogenen Immobilien müssen hinreichend vergleichbar sein. In den meisten Fällen sind sie allerdings nur in Teilbereichen direkt vergleichbar – aber nie vollständig.

Da aber die Vergleichbarkeit Grundvoraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist, müssen (wenigstens) die wert beeinflussenden Merkmale der Vergleichsobjekte mit der zu bewertenden Immobilie „hinreichend“ übereinstimmen.

Oben sind die Vergleichsaspekte für die verschiedenen Immobilientypen umfänglich aufgelistet.

Beispiel: Da durchschnittliche Quadratmeterpreise von Appartements höher liegen, kann ein 40 m² großes Appartement eben nicht mit einer 100 m² großen 3-Zimmer-Wohnung verglichen werden, auch wenn beide Wohnungen in derselben Wohnanlage und im selben Stockwerk liegen.

Hinreichende Anzahl

Weiterhin sollte die Anzahl an Vergleichsobjekten „hinreichend“ sein:

10 ist wohl die Mindestanzahl. Von vielen wird behauptet, dass verlässliche Bewertungen erst ab 20 bis 30 Vergleichsobjekten „treffsicher“ sind.

Direktes und indirektes Vergleichswertverfahren

Der Vollständigkeit halber sei auf die beiden unterschiedlichen Vergleichswertverfahren hingewiesen, wobei bestimmt in 99 % aller Fälle das indirekte Verfahren die Norm ist.

Direktes Verfahren

Manchmal hat man bei der Bewertung das Glück, dass in der Nachbarschaft (z.B. im sog. Siedlungsbau) ein oder sogar mehrere vergleichbare Objekte zeitnah verkauft wurden und zudem der Verkaufspreis bekannt ist.

In diesen seltenen Fällen kann man sich auf einen UNMITTELBAREN Vergleich beziehen und eventuelle Besonderheiten und Extras im Zuge der Zu- und Abschläge kompensieren.

Anmerkung: Es empfiehlt sich immer den so ermittelten Marktwert zu kontrollieren, um auszuschließen, dass besondere Umstände (z.B. Notverkauf wegen Todesfall, Scheidung) den unmittelbar herangezogenen Marktpreis „beeinträchtigt“ haben.

Indirektes Verfahren

Beim indirekten Verfahren muss man auf MITTELBARE Vergleichswerte zurückgreifen.

Das sind Durchschnittswerte aus realen Verkäufen in der Vergangenheit. Diese werden von den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen (s.u.) in Form von sog. Marktberichten und sog. Bodenrichtwertkarten alle zwei Jahre aktualisiert und veröffentlicht.

„Begleitend“ wird man bei der Suche nach vergleichbaren Objekten sicherlich auch in den Immobiliendatenbanken schauen – wohl wissend, dass die dort veröffentlichten Insertionspreise und die tatsächlich verbrieften Verkaufspreise oftmals stark differieren können.

Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss ist eine unabhängige, nicht weisungsgebundene Institution von Immobiliensachverständigen und fällt in Bayern in die Zuständigkeit der 25 kreisfreien Städte und der 71 Landkreise.

Die Ausschüsse sollen im Sinne der Allgemeinheit zur Transparenz auf dem Immobiliensektor beitragen. Zu diesem Zweck erhalten alle Gutachterausschüsse automatisch eine Kopie der in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge.

Anonymisiert werden hieraus die sog. Kaufpreissammlungen erstellt. Diese wiederum sind Grundlage der

  • Marktberichte (s.u.).
  • Bodenrichtwertkarten (s.u.).

Die Aussagekraft der einzelnen Gutachterausschüsse variiert stark, da die Qualität der Sachverständigen, deren zeitlicher Aufwand und die Zahl der zugrunde liegenden Verkäufe von Ort zu Ort sehr unterschiedlich ist.

Der Marktbericht als auch die Bodenrichtwertkarte sind beide gegen Entgelt käuflich zu erwerben.

Anmerkung: Der 68 Seiten umfassende Marktbericht 2018 des Gutachterausschusses der Stadt München für den Zeitraum vom 1.1.2016 bis 31.12.2018 kostet z.B. € 70,-. Er erscheint im Mai des darauffolgenden Jahres.

Marktbericht

Die Marktberichte enthalten zahlreiche Statistiken und Tabellen mit durchschnittlichen Mittelwerten in Euro für die unterschiedlichsten Immobilientypen.

Für Wohnungseigentum wird z.B. der Quadratmeterpreis angegeben und tabellarisch untergliedert in Neubauwohnungen und wieder verkaufte Wohnungen – jeweils mit Angabe der Standardabweichung in +/- X %. Bei den wieder verkauften Wohnungen wird zusätzlich in 8 Baujahresgruppen unterteilt (Beginn 1850, Ende 2013).

Beispielberechnung anhand des Marktberichtes für eine 90 m² große Wohnung in guter, zentraler Lage, Baujahr 1992 mit hochwertiger Ausstattung:

Angabe laut Marktbericht Gutachterausschuss München: Baujahresgruppe 1990 – 1999, Anzahl der ausgewerteten Objekte: 14, durchschnittliche Wohnungsgröße: 74 m², Mittelwert: € 9.850,-/m², Standardabweichung +/- 15 %

Vorläufiger Marktpreis demnach: € 992.888,- (90 m² * € 9.850,-/m² = € 886.500,-) plus positive Standardabweichung (wegen hochwertiger Ausstattung) von plus 12 % (€ 886.500,- * 12 % = € 106.380,-)

Endgültiger Marktpreis nach Marktanpassung: € 1.092.300,- Begründung: die Angaben aus dem Marktbericht beziehen sich auf Verkäufe im Zeitraum von 1.1.2016 bis 31.12.2018. Bewertungsstichtag ist August 2019. Eine 10 % Steigerung der Marktpreise erscheint realistisch.

Bodenrichtwertkarte

Bei der Bodenrichtwertkarte wird das für den Gutachterausschuss zuständige Gebiet in Richtwertzonen eingeteilt. Für jede Zone wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis und eine Angabe zur Bebauung angegeben (sog. Bodenrichtwert).

Wie der Name schon ausdrückt, handelt es sich um Richtwerte. Die tatsächlichen Preise innerhalb nur einer Zone können stark variieren – abhängig von individuellen Vor- und Nachteilen und der konkreten Bebaubarkeit für das betreffende Grundstück. Anhand von vorgegebenen Umrechnungskoeffizienten kann die angegebene Bebaubarkeit an die tatsächliche Bebaubarkeit angepasst werden.

Neben den konkreten, wert bestimmenden Vergleichsfaktoren sind weiterhin zu berücksichtigen, dass die Werte auf Verkäufen aus der Vergangenheit beruhen und infolgedessen eine Preisentwicklung mit einkalkuliert werden muss.

Anmerkung: Für München kostet die komplette Bodenrichtwertkarte in Printform € 650,-, als Online Lizenz € 1.000,-. Eine Auskunft kostet € 30,- plus € 15,- für eine Kopie der betreffenden Zone.

Kaufpreissammlung

In der Kaufpreissammlung werden anonymisiert konkrete Zahlen von Verkäufen angegeben. Um diese konkreten Vergleichspreise erwerben zu können, muss man ein berechtigtes Interesse nachweisen. „Offizielle“ Gutachter oder Sachverständige, die eine konkrete Immobilie zu bewerten haben, wird dieses berechtigtes Interesse unterstellt und man erhält so viele konkrete (anonymisierte) Verkaufspreise aus der gewünschten Region.

Aufzählung der Vergleichsfaktoren

Wie erwähnt, sollten Vergleichsobjekte hinreichend vergleichbar sein, um eine marktgerechte Bewertung vornehmen zu können. Im Folgenden haben wir die verschiedensten Vergleichsaspekte für die einzelnen Immobilientypen aufgelistet.

Selbstverständlich haben nicht alle den gleichen Wertbildenden Stellenwert.

Vergleichsaspekte beim Grundstück

Auf diese Vergleichsaspekte kommt es bei Grundstücken an:

  • 1. Ort- und Grundstückslage u.a. mit Berücksichtigung der Infrastruktur, der Emissionsbeeinträchtigung und der Internetgeschwindigkeit
  • 2. Größe (passt die Größe zur Art des Hauses und zur Wohnfläche, zur Nachbarschaft)
  • 3. Zuschnitt (wie ist das Grundstück proportioniert, Hauptgarten zur zugewandten oder abgewandten Straßenseite)
  • 4. Art und Maß der baulichen Nutzung (Bebaubarkeit nach Bebauungsplan oder nach der umliegenden Bebauung)
  • 5. Baulasten (gibt es Einschränkungen wie z.B. Abstandsflächenübernahmen)
  • 6. Grundrissausrichtung bei einer Bebauung (ideal, wenn Hauptgarten nach Süden bis Westen ausgerichtet ist)
  • 7. Belichtung und Sonneneinstrahlung (Schatten durch hohe Bäume oder Gebäude?)
  • 8. Bodenbeschaffenheit und Höhenunterschied
  • 9. Erschließung (bereits vorhanden, was fehlt?)

Vergleichsaspekte beim Haus

Zusätzlich zu den Vergleichsaspekten zum Grundstück wird das Haus separat verglichen. Dabei kommt es auf folgende Faktoren an:

  • 1. Gebäudeart
  • 2. Baujahr und voraussichtliche Nutzungsdauer
  • 3. Baulicher Zustand des Gebäudes – welche Modernisierungen wurden gemacht, welche sind überfällig, mit welchen ist in der Zukunft zu rechnen?
  • 4. Wohnfläche
  • 5. Zimmeranzahl
  • 6. Ausbaupotenzial
  • 7. Bauweise (Beton-, Ziegel- oder Holzbauweise, energetisch optimiert)
  • 8. Qualität der Ausstattung (Bäder, Böden, Küche, Fenster)
  • 9. Energetischer Zustand des Gebäudes
  • 10. Extras wie Kamin, Pool, Sauna
  • 11. Bei Mietobjekten: Der Ertrag durch die Vermietung

Vergleichsaspekte bei einer Wohnung

Die klassische Anwendung des Vergleichsverfahrens ist die Bewertung von Eigentumswohnungen. Auf diese Vergleichsaspekte kommt es bei Wohnungen an:

  • 1. Ort- und Grundstückslage u.a. mit Berücksichtigung der Infrastruktur, der Emissionsbeeinträchtigung und der Internetgeschwindigkeit
  • 2. Typ der Wohnung (Garten-, Etagen-, Maisonette-, Dachgeschoss-, Penthouse-Wohnung)
  • 3. Größe der Wohnung
  • 4. Anzahl der Zimmer
  • 5. Stockwerk und Lift
  • 6. Ausrichtung
  • 7. Balkon
  • 8. Autoabstellplatz vorhanden
  • 9. Einbauküche vorhanden
  • 10. Niveau der Ausstattung
  • 11. Welche Modernisierungen wurden bereits vorgenommen, mit welchen ist zu rechnen?
  • 12. Baujahr der Wohnanlage
  • 13. Zustand der Wohnanlage
  • 14. Größe der Wohnanlage

Zu- und Abschläge

Grundsätzliches

Da die ermittelten Vergleichswerte Durchschnittswerte sind, müssen noch die individuellen Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie in Bezug zu diesen Werten ermittelt und wertmäßig angepasst werden.

Hierbei versteht es sich von selbst, dass die letztendlich vorrangig kaufentscheidenden Faktoren an erster Stelle und in entsprechenden Prozentsätzen zu berücksichtigen sind. Des Weiteren ist zu bedenken, dass Anpassungen in absoluter Höhe von mehr als 30 % bis 35 % die Vermutung begründen, dass der anfängliche Vergleichswert offensichtlich nicht richtig gewählt wurde.

Hierbei ist die Addition sämtlicher Anpassungen ausschlaggebend und nicht das effektive Ergebnis von Zu- und Abschlägen.

Beispiel: Zweimal ein Zuschlag von 15 % und einmal von 10 % sowie ein Abschlag von 12 % ergibt „unter dem Strich“ eine Anpassung von 28 % (2 * 15) + 10 – 12. In der Gesamtsumme aller Anpassungen beträgt die Summe: 42 % (2 * 15) +10 + 12 und von daher wäre der Ausgangswert offensichtlich falsch gewählt.

Angemessene Einschätzung

Um zu wissen, was am Markt gefragt ist, konkret – was die Entscheidung des Kaufinteressenten im Wesentlichen für oder gegen den Kauf bestimmt, bedarf es neben „normalem Menschenverstand“, auch eine Menge Praxiserfahrung. Insbesondere, wenn man diese Faktoren in Prozentsatz zum Ausgangswert beziffern soll, was „unter dem Strich“ zur Folge hat, dass das Ergebnis der Wertberechnung entweder marktgerecht, zu günstig (Geld verschenkt) oder eben überteuert wird (und damit das Objekt zu diesem Preis unverkäuflich).

Anhaltspunkte für konkrete Faktoren

Idealvorstellungen, konkrete Bedürfnisse, Empfindsamkeiten und die Kompromissbereitschaft sind bei den Kaufinteressenten verständlicherweise sehr verschieden. Zumal sich eine Kompromissbereitschaft bei vielen Interessenten erst im Laufe der Immobiliensuche – notgedrungen – noch bilden muss.

Nichtsdestotrotz gibt es „Gesetzmäßigkeiten“, die sich bei der Einschätzung der unterschiedlichen Vergleichsfaktoren immer wieder bewahrheiten. Die Bedeutung der Faktoren für die Bewertung erkennen Sie an der von uns aus der Erfahrung heraus gebildeten Reihenfolge und der Spanne der Zu- und Abschläge in Prozenten.

Lage

Den Spruch im Zusammenhang mit einer Immobilienbewertung kennt jeder: Lage, Lage, Lage.

Hiermit ist sowohl die Makrolage (also der Stadtteil oder -viertel als solches) als auch die Mikrolage (also konkret innerhalb des Stadtteils) gemeint.

Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: +/- 20 %

Zustand der Immobilie

Hierunter fallen sowohl die allgemeine (Bau-) Substanz als auch der Istzustand zum Zeitpunkt des Verkaufs. Ist die Immobilie nicht neuwertig, werden von Selbstnutzern so gut wie immer Renovierungen und/oder Modernisierungen vorgenommen.

Da sich der Zeitgeist hinsichtlich Bäder, Küchen und Böden immer schneller ändert und sich hier (nahezu) jeder Immobilienkäufer anpassen möchte, sind in dieser Hinsicht immer Abgleichungen vorzunehmen.

Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: bis zu 20 % +/-

Lärm- und Geruchsbeeinträchtigung

Man kann (fast) die Behauptung aufstellen, dass Kaufinteressenten von Jahr zu Jahr lärmempfindlicher werden und hier besonders sensibel sind.

Lärmbeeinträchtigungen können z.B. ausgehen von Verkehrslärm (direkt vor der Haustür genauso wie entferntes Rauschen von Autobahnen und Schnellstraßen), Straßen-, S-Bahn, Zügen, Flughafen, Spiel-, Sportplatz, Gaststätten, Schwimmbad, Abladegeräuschen bei Geschäften, Feuerwache, Flaschencontainer – aber auch Beeinträchtigungen durch Kindergärten und Schulen stören viele.

Wiederkehrende Geruchsbelästigungen sind ebenfalls zu berücksichtigen (z.B. von Brauereien, Gaststätten, Zoo)

Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: bis zu 15 % +/-

Grundriss

Es gibt „günstige“ und „ungünstige“ Grundrisse. Hier einige Fragen in diesem Zusammenhang: Stimmt die Proportion der Zimmergrößen? Ist der Flur überproportional zu groß? Gibt es Durchgangszimmer? Zu welcher Seite liegen die Schlafzimmer? Ist es eine Wohn- oder Arbeitsküche? Von welchem Zimmer geht der Balkon ab? Auch diese Aspekte sind zu berücksichtigen: Deckenhöhe? Gibt es ein Gäste-WC? Hat das Bad ein Fenster?

Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: bis zu 10 % +/-

Stockwerk und Lift

Wenn nicht gezielt eine Erdgeschoss-Wohnung mit Gartenanteil gesucht wird, spielt das Stockwerk, in dem sich die Wohnung befindet, oft eine unterschätze Rolle. Bei Wohnungen ab dem 2. Stockwerk ohne Lift begrenzt sich die Zielgruppe auf unter 35-jährige.

Ist ein Lift vorhanden, steigt der Wert mit jedem Stockwerk weiter oben (u.a. mehr Lichteinfall, weiterer Blick). Die obersten Stockwerke sind am beliebtesten, wenn es nicht gerade ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss ist.

Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: bis zu 10 % +/-

Parkmöglichkeit

Je komplizierter die allgemeine Parkmöglichkeit bei dem betreffenden Objekt ist, desto höher sind die Anpassungen vorzunehmen. Selbstverständlich ist der eigene Wert der Parkmöglichkeit davon nicht betroffen.

Auch muss unterschieden werden, ob es sich bei der Parkmöglichkeit um einen Duplex-Tiefgaragenstellplatz, einen Doppelparker oder um einen ebenerdigen Parkplatz handelt.

Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: bis zu 10 % +/-

Infrastruktur

Hierunter verstehen wir die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zur Apotheke, Bank, Restaurants usw. Wird bei einer Stadtwohnung nicht bewusst auf einen PKW verzichtet, spielt die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel umso weniger eine Rolle, je teurerer das Objekt wird. Liegt das Objekt außerhalb an den Randlagen werden MVV-Möglichkeiten für die (Schul-) Kinder wieder wichtiger.

Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: bis zu 10 % +/-

Outdoor-Möglichkeit

Für viele ist heutzutage eine Terrasse oder ein Balkon ein „Muss“. Weitere Kriterien in dieser Hinsicht betreffen die Fragen: Wie groß ist er? Von welchem Zimmer wird er/sie betreten? Welche Himmelsrichtung, wie einsehbar ist er? Welchen Blick hat man von dort? Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: bis zu 10 % +/-

Ausstattung

Bei der Ausstattung muss zwischen dem allgemeinen Niveau (normal, gehoben und exklusiv) und speziellen Extras unterschieden werden.

Extras bei der Ausstattung sind ein „zweischneidiges Schwert“, da sie sehr stark von dem eigenen Geschmack und der eigenen Notwendigkeit abhängen. Der Zustand und die Aktualität spielen eine untergeordnetere Rolle, wenn die spezielle Ausstattung dem KÄUFER nicht gefällt.

Da zwischen Verkäufer und Käufer oftmals eine ganze Generation liegt, wird von Verkäufern oftmals vergessen, dass sich die „Geschmäcker“ nun mal ändern. Das hat zur Folge, dass für Ausstattungsdetails unter Umständen eher ein Abschlag (für Entfernungskosten) als ein Zuschlag angemessen ist.

Realistische Zu- und Abschläge unseres Erachtens: bis zu 10 % +/-

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Wie überall stehen Vorteile auch Nachteilen gegenüber.

Vorteile

  • Sieht man von der Bewertung der Zu- und Abschläge ab, ist das Ergebnis rein rechnerisch sehr einfach ohne Sachkenntnis durchführbar.
  • Schnelle, transparente und für alle Beteiligten leicht nachvollziehbare Methode.
  • Möglichkeit (als Gutachter) Bezug zu tatsächlich abgewickelten Verkäufen nehmen zu können.
  • Direkter Bezug zum Marktniveau des jeweiligen Immobilientyps.

Nachteile

  • Mitunter schwierig, eine hinreichende Anzahl von Abschlüssen vergleichbarer Immobilien zu finden.
  • Gutachterausschüsse veröffentlichen nur Durchschnittswerte mit lediglich grober Untergliederung.
  • Durchschnittswerte beziehen sich im „worst case“ auf Werte, die zwei Jahre und mehr zurückliegen.
  • Kenntnis für die Höhe der Anpassung von Ab- und Zuschlägen setzt konkretes Knowhow voraus.
  • Ungeeignet bei komplexen und/oder ungewöhnlichen Gebäuden, da es keine oder keine ausreichende Anzahl an Abschlüssen vergleichbarer Objekte gibt.
  • Durch die diversen Beurteilungsspielräume bei der Korrektur der wert beeinflussenden Faktoren können die Ergebnisse von verschiedenen Bewertungen stark schwanken.

Hilger & Hilger haben Zugriff auf aktuell 448.000 Verkaufs- und Vermietungsobjekte

Die Aussagefähigkeit einer Bewertung mit dem Vergleichsverfahren hängt selbstredend von der Anzahl/Aktualität der zugrundeliegenden Vergleichsobjekte und deren Verfügbarkeit ab.

Kaufmöglichkeit von Daten

Eine in Süddeutschland ansässige Firma hat sich seit Jahrzehnten darauf spezialisiert, Verkaufs- und Vermietungsangebote exklusiv in einer Datenbank zu sammeln und diese zum Kauf anzubieten.

Zugriffsmöglichkeit von Hilger & Hilger

Hilger & Hilger kaufen laufend diese Objektdaten für ihr Vermarktungsgebiet und haben aktuell jederzeit Zugriff auf eine eigene Datenbank von ca. 448.000 Verkaufs- und Vermietungsobjekten. Diese Daten werden ständig, (fast) täglich aktualisiert und man kann sie – je nach gewünschter Nachfrage - in vielfältiger Weise selektieren, z.B. mit diesen Fragestellungen:

  • Welche Angebote gibt es für eine 3 Zi. Wohnung (renovierter Altbau) mit einer Wohnfläche von 90 m² - 120 m² in München Schwabing – Zeitraum der Daten von Anfang 2021 bis Ende August?
  • Welche Angebote gibt es für ein Einfamilienhaus mit 5-7 Zimmern (von Baujahr 1995 bis heute) im Raum Starnberg – Zeitraum der Daten von Juni bis August 2021?
  • Wie hat sich der Durchschnittspreis für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser (600 m² bis 850 m²) in Miesbach im Verhältnis der Jahre 2019, 2020 und 2021 entwickelt?

Bei der Auswertung berücksichtigen

Bei den Objektdaten ist zu berücksichtigen, dass es sich immer um Angebotspreise handelt – mit all den Daten, die sich aus der Anzeige ergeben. Ob und wenn ja, zu welchem Preis das Objekt letzten Endes verkauft bzw. vermietet, wurde ist daraus nicht zu entnehmen.

Handhabung bei Verkaufsobjekten:
Es kommt in der Tat vor, dass Verkäufer/Makler Verkaufsangebote mit „Mond-/Traumpreisen“ inserieren, um (mal) die generelle Nachfrage am Markt zu „testen“. Diese Anzeigen erscheinen auch in der jeweiligen Rubrik als ein gesondertes Objekt. Handelt es sich nicht um einen einmaligen Versuch, kann man an Hand der weiteren Anzeigen genau beobachten, wie der Preis (mitunter nach und nach) reduziert wurde. Insofern kann man die „Ausreißer“ mit den „Mond-/Traumpreisen i.d.R. erkennen und eliminieren, so dass sie das Gesamtbewertung nicht verfälschen.

Handhabung bei Vermietungsobjekten:
„Testanzeigen“ mit eklatant überzogenen Mietpreisen kommen bei Mietangeboten deutlich seltener vor. Das gleiche gilt für immer weiter reduzierte Mietpreise, bis dann endlich ein Mieter gefunden wurde. Veröffentliche Mietangebote sind damit von vorne herein aussagekräftiger.